广州越秀社区治理“新探索”：小区换梯背后的基层民主大动员

锦桦大厦小区位于广州市越秀区老旧城区大东街道东华东路段，为南北两座33层高住宅楼宇，共有421户1155名住户。时至2016年，该大厦居民出行依赖的六座电梯已经运行了超过15年，其间故障频发，到了2018年更是被监管部门定性为存在较大安全风险并建议整机更新或改造。

2019年，大厦第三届业委会牵头将换梯提上议程，但由于不同主体的意见难以统一，导致矛盾进一步激发，业主间也站在了尖锐的对立面。没人料想到，这将会拉锯4年，经历两届业委会，还曾闹上法庭。

针对锦桦大厦的问题，越秀区大东街道党工委以新出台的《广州市物业管理条例》为抓手，通过“党建引领+小区自治”的方式动员多主体参与化解矛盾纠纷。2022年7月8日，《锦桦大厦电梯更新改造方案》以高票数获得业主们投票通过。2023年1月9日，两部中梯已完成更换正式投入使用，其余老旧电梯计划于2023年4月底前完成更新改造。

(资料图)

越秀区大东街道相关负责人认为，“锦桦换梯”事件的解决对其他小区遇到的矛盾调解难题有借鉴作用，给了基层治理工作一个成功可执行的解决范例。

不同主体各持己见

小区换梯事件成为焦点难以解决

大厦的每座分别有三部电梯，两部限乘13人的电梯供整栋大厦使用，而限载11人的中梯只供17-31层的住户使用，二十年前建大厦时4-16层中梯入口是一堵墙。二十年后更换电梯时，低层的住户因物业管理费包含了中梯所在区域，提出应该加开中梯的梯门，让低层的住户也能用上中梯。

家门口的电梯，涉及大厦里每一户住户的利益。锦桦大厦业委会主任杜衍炬是高层利益方代表，最先站出来说话的他，被推选成为第四届业委会主任。他解析道，原来17-31层住户多一台电梯使用，乘坐更为方便，售出价格更高。此外，出于担心破墙开入口会破坏大厦的结构，影响楼宇安全，不少高层住户都是开中梯梯门的反对者。

要不要破墙打开4-16层的中梯入口成了锦桦换梯事件的焦点，甚至让同住一栋大厦的居民分成了两派，双方各持己见，一度争得面红耳赤，事情还闹上了法庭。居民袁先生回忆说：“当时一个小区，两种不同意见，分了三个微信群。”争议不止，事情陷入了僵局，电梯的安全隐患越拖越久。

要顺利换梯需大厦超过2/3的住户投票通过。2018年5月，当时的业委会连续举行10期的沙龙会议，每到周六都通知两座业主到4楼业委会办公室讨论更换电梯的事项，但参与的人很少，甚至有一个星期没有一个人参与。2018年7月14日，业委会就更换电梯开展了一次纸质投票，通过的票数少于1/2。

在处理工作的过程中，业主的参与度不高、诉求不一致，不管是开见面会、沙龙还是举行纸质投票，都没有一个合理的方案能够胜出。“要开一个业主大会并不容易，很多人不在这里居住，参与度达不到比例，更别提同意率了。”大东街道司法所所长傅声华说。

如何切中痛点凝聚共识成了一个问题。

业主党员成为“领头雁”

力促锦桦大厦第四届业委会成立

转折发生在2019年6月，市委组织部印发《关于组织全市在职党员回社区报到并开展服务的通知》，部署开展在职党员回社区报到并开展服务工作。7月1日至5日，长庚门社区党委书记张意君收到35名在职党员报到后，立刻召集所有在职党员开会，让业主党员成为服务、带动小区居民群众工作“领头雁”，推动筹备新一届业委会的选举。

“群众内部矛盾比较激烈，给了我们一定压力，不过也从另一方面说明群众非常急于解决这个困境，我们必须实地调研、搞清楚他们的核心诉求。”通过发动在职党员、街道志愿者以及工作人员上门发放调查问卷，大东街道长庚门社区对大厦业主进行了全面摸排。

大东街道公共服务办公室主任陈龙飞发现，虽然在细节上仍有些许分歧，但业主们大体的目标是一致的。比如电梯老化了，亟须更换；任何施工都不能影响大厦的建筑安全；业委会换届工作必须依法依规等。

核心目标确定后，大厦张贴了《告全体业主一封信》，发出了“搁置争议优先解决公共出行安全”的倡议，该倡议获得了近八成业主的认同。随后，大厦招募了一批愿意解决小区问题的志愿者。

2021年1月1日，《广州市物业管理条例》正式施行。“《广州市物业管理条例》引入了‘物业管理委员会’，使得社区党委能够在业主委员会换届空档期，代理履行一定的职务，发动居民一起做一些事情。”陈龙飞说。

一个月后，应105名业主联名申请，大东街道办事处组织成立物业管理委员会及党支部，协助指导业委会换届选举工作，处理业委会产生之前的小区电梯更新事务。由街道党工委书记任召集人，发挥楼宇小区党员联系群众收集民意的作用，联合区职能部门、物业管理委员会代表、业主代表，定期召开共建共治共享联席会议，共同商议协调推进解决锦桦大厦纠纷中的重难点问题。

2021年7月，经历报名、甄选和公示等流程，锦桦大厦第四届业委会成立，正、副主任都是党员，确保为民工作能够落细落实。

各方力量持续推进

老旧电梯更新工作取得实际性成效

第四届业委会成立，核心骨干持续推进换梯相关事宜。

而新的条例规定更为严格。《广州市物业管理条例》规定，涉及改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

锦桦大厦新当选的业委会主任杜衍炬是一名党员，也是一名高层住户。一开始，他是支持高层业主一方的，但在参与小区自治以后，他意识到要想把事情干成，必须考虑各方诉求，组织广大业主群众积极参与到事件当中，获得各方的支持。“电梯的问题会直接影响楼价，假如低层的房子卖出去价格比较低，整个楼宇的单价马上就降下去了，全体业主的利益都会受损。”杜衍炬通俗易懂地将各方的诉求融合在一起。

居民间关系的缓和，也有赖于街道、居委会有针对性地对一些关键人物单独约访化解矛盾。陈龙飞介绍，街道、社区不时还会按照业主的要求，请老党员现身说法，尽可能地凝聚大家的共识。

锦桦大厦的住户，越秀区人大代表、锦桦大厦物业管理委员会党支部书记刘秋平也加入了解决小区难题的队伍。不管是中午11点，还是晚上10点，居民一说有时间，他就和张意君一起入户开展业主协调工作，点对点收集意见，面对面做好政策解释。他说，“作为越秀区人大代表，可以说是‘重任在肩’，推动我尽我所能为大家排忧解难。”

一张“街道党工委-社区党委-网格党支部-物业管理委员会党支部-热心党员”的工作网形成，锦桦换梯事件局面扭转。

在党组织的带领和支持下，锦桦大厦新一届业委会全力推动老旧电梯更新工作取得了实际性成效。2022年7月8日，《锦桦大厦电梯更新改造方案》以高票数获得业主们投票通过，有94.6%业主参与表决，97.1%的业主同意换梯方案。2023年1月9日，两部中梯已完成更换正式投入使用，其余老旧电梯计划于2023年4月底前完成更新改造。

南都广州新闻部出品

采写：南都记者王美苏

（文章来源：南方都市报·湾财社）

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