时隔六年 中海花20亿从万科广信资产包分了一杯羹 热点评

被万科从广信资产包中舍弃的紫兰苑地块，在广州6月16日的公开土拍中遇冷，最终被中海地产以约20亿元底价拿下。

6年前，中海曾与广信资产包擦肩而过。2017年6月，万科在与中海、保利、华润等房企的竞争中，以551亿元的高价拿下广信资产包。这个资产包中拥有广州市核心区域16宗可开发土地，可开发计容建面约211万平方米。

(资料图)

在当年王石离开万科之际，他曾说这是自己告别万科的“大礼包”。

拿下资产包6年来，万科一直是独自开发。但在今年5月，广州的供地名单中有了来自广信资产包中的紫兰苑和蕙兰苑地块，。

根据挂牌信息，紫兰苑地块为住宅兼商业商务用地，地块起拍价约20亿，折合楼面价约2.4万元/平方米；蕙兰苑地块为纯住宅用地，总起价约14亿，折合楼面价2.6万元/平方米，正式竞拍时间在6月26日。

据界面新闻了解，万科此前转化出的广信资产包中的项目，并未通过公开招拍挂确认开发主体，而是由万科直接开发销售。因此当紫兰苑地块、蕙兰苑地块出现在广州的公开招拍挂土地名单中时，有业内猜测是否是走个招拍挂流程以延续土地使用权。

但从最终万科并未参与土拍的结果来看，紫兰苑地块和蕙兰苑地块被政府收储，或是万科在完成一级开发后，为了尽快盘活资产回笼现金，选择交出二级开发权。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对界面新闻表示，紫兰苑此番以政府收储出让的方式被中海拿下，从万科的角度来说快速回流了资金，从政府的角度来说加快了片区开发，从中海的角度来说，获得了一块位置不错的市区土地，是各方利益诉求平衡的结果。

紫兰苑地块的竞拍热度，远没有其受到的市场关注度高，中海地产也是在离竞拍结束前40分钟才出价，出人意料的帮紫兰苑地块避免了流拍的命运。

一家近期参拍广州土地的国企投拓人员告诉界面新闻：“我们对广州第二批土地中的多块地都有参拍意向，但没有报名紫兰苑地块，因为觉得地块素质不太好。”

首先从区位来说，两宗地块均位于荔湾区浣花路以南、花地大道南以西，靠近广州地铁1号线坑口站，落在广信资产包在荔湾转化出的首个住宅项目万科金域曦府南侧。

地块所处的花地湾板块是广信资产包中最庞大、最核心部分。在这里万科规划了体量庞大的花地湾项目，占地面积约1平方米公里，已开建的住宅项目除了清盘中的金域曦府外，还有近期将入市的瑧园、朗庭，未来供应量巨大。

广州中原地产项目部总经理黄韬对界面新闻表示，很多房企不愿意参拍紫兰苑地块的原因正是因为周边供应大，项目亮点不突出，后续开发竞争压力大，存在不确定性。而在如今的市场环境下，大多数房企都更愿意拿确定性更强的项目。

此外，相比万科的收购地价，中海地产以市场价购买的紫兰苑地块并不具备价格优势。并且，根据出让要求，竞得人需配建计容建面不少于8500平方米的商业商务物业，建成后相关政府部门将以1万元/平方米的价格回购。

值得一提的是，紫兰苑地块还被地铁1号线从中间穿过，具有一定的开发难度。据出让要求，由于地块涉及地铁1号线、22号线区间隧道范围，竞得人在办理下一步规划审批手续前，还要取得城市轨道交通经营单位意见。

“按照项目周边新盘5万多/平方米的房价，中海所拿紫兰苑地块2.4万元/平方米的地价不能说便宜，但也不能说贵，市场价罢了。”肖文晓指出，现在这个竞争充分的市场，企业想要“好做”的项目就要有“摇号”的运气，否则只能老老实实拼实力、拼产品、拼营销。

中海地产与广信资产包项目存在一定渊源。

2017年6月29日，中海地产曾是万科的竞争者之一，当时其他竞拍的还有碧桂园、保利、越秀、信达、华发和华润置地等房企，最终万科以551亿元的高价拿下，较446.8亿元的起拍价高出104.2亿元。

万科当时对竞得这一资产包的兴奋是溢于言表的，拿下的第二天，恰好是创始人王石的退休日期。他在万科股东会上发表退休感言时提到，广信资产包就是自己告别万科的“大礼包”。

从开发体量上来看，这确实是个“大礼包”，能给广州万科提供了充足的土地储备。但广信资产包并不是一块容易消化的“肥肉”，由于涉及历史遗留问题、债务债权纠纷及城市更新问题，又牵涉到多方主体利益，开发难度极大，至今进展缓慢。

为了缓解资金压力，2020年6月，万科为广信资产包拉来了以中国信达牵头的7家战略投资者。

万科将广州万溪公司（广信资产包的开发主体）50%股权，以70.4亿元转让给战投，同时收回前期提供的320亿元股东投入，共计收回390.4亿元资金。

但万科当时也与战投方签署了类似“对赌”的协议——万科需确保自合作协议签订之日起满五年内，取得广信资产包内资产对应的不少于210.98万平方米权益计容建筑面积的批复文件。

如今，要完成当初对战投方的承诺，万科还有两年时间。

在开发方面，万科这几件确实进展不顺，获取广信资产包的前五年，仅成功开发出两个住宅项目入市销售，分别是万科喜悦里、万科金域曦府。2023年准备推出4个项目，分别是位于荔湾区花地湾的臻园、朗庭，越秀区的万科璟秀府，白云区的万科璟云府。

从万科历年财报披露，2023年也将是广信资产包兑现最多的一年，2018-2021年，广信资产包均无竣工面积，2022年竣工建筑面积仅为1.97万平方米，2023年计划开工建筑面积则达到32.61万平方米，计划竣工建筑面积为21.41万平方米。

即便如此，相对于211万平方米的总建筑面积，广信资产包在时隔6年后的开工率依然较低。这期间，昔日的“大礼包”更像是“大包袱”压在万科身上。

（文章来源：界面新闻）

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