四月土地市场分化依旧 2023年房地产行业市场发展现状

房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。中国经济发展，最重要的顶梁柱，来自于房地产。这一点是毋庸置疑的。随着中国房地产市场的开发，引发国家经济的发展，房地产市场在过去几十年的发展中，成为了经济的支柱。所以，作为我国经济的最重要组成部分，房地产的地位是不容动摇的根本所在。

房地产市场对于中国而言，经过20多年的快速发展，不仅影响着房地产行业本身，还有建筑行业，两者合并起来的GDP占比高达13%。对于中国GDP可谓影响重大。据不完全统计，依托房地产行业进行就业的人员就高达7000多万，如果按照一个家庭来计算的话，这些依托房地产市场工作的人员，间接的就涉及到超过2亿人口的生活问题。

经历第三轮行业大洗牌后，房企要活下去的首要筹码，便是财务盘面安全、融资通道顺畅。去年四季度以来，中央对房企端“三支箭”的融资支持政策落地，一定程度缓解了房企债务压力，2023年前三个月房企国内信用债和海外债新发行量均同比增长。但需要看到，目前能实现外部融资的企业，仍是稳健优质的企业，大多出险房企已被挡在门外。

(资料图)

四月土地市场分化依旧 2023年房地产行业市场发展现状

2023年以来的土地市场暖意渐增。4月份土地市场的溢价率水平维持在7.2%的相对高位;流拍率仅为11%，是2022年下半年以来第三低点。据中指院统计，前4个月，22城市本级土拍热度高于去年任一批次，主要体现在已完成土拍的19城地块触顶率、溢价成交地块比例均有所提升，分别为44%、54%，而去年热度最高的一批次19城总体水平分别为24%、40%。

土地市场冷热不均，与楼市的分化存在高度相关性。据中指数据初步统计，4月以来，重点城市楼市活跃度下行，市场降温明显，重点百城商品住宅成交面积环比下降近两成。这样的情况也促使企业将视线更多地集中在高能级城市。张凯认为，在4月销售未能持续复苏的背景下，房企对投资的“安全性”更为关注，核心城市、核心板块是房企关注焦点。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析：

进入2023年，房地产行业利好政策不断，但楼市回暖的基础并不稳固;房企融资政策开了很多“口子”，但距离信用修复、恢复经营、重启拿地仍有很长的路要走。在2022年行业整体低迷的情况下，部分房企凭借优质的土储布局、良好的经营管理能力渡过难关。随着未来销售市场持续复苏，远洋集团等资产优质的房企，将更具有发展主动性，以助力其提升行业地位、稳定过渡到新的地产周期。

这主要得益于上海、广州、杭州、合肥等重点城市的带动。以上海为例，19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间，平均溢价率上升至7%以上，创下2021年以来新高。而杭州在2023年的第三轮土拍仅耗时50分钟，12宗地块就完成了出让，平均溢价率也被推高至8.47%。合肥第二批次供地吸引了超60家房企，整体溢价率更是高达12.39%，在摇号中签率不断走低的情况下，房企的投资策略也开始向外围优质区域转移。先是上海本地房企大华爆冷拿下北京一宗地块，此后碧桂园、龙湖出现在了上海、杭州的拍地名单中，且各自有所斩获。据中指院统计，前4个月杭州市拿地金额TOP5中有四家民企，分别为坤和集团、滨江集团、伟星房产和碧桂园。其中，伟星房产、坤和集团分别以78亿、75亿元的拿地金额跻身长三角区域拿地金额的TOP5。

根据近来各大城市土地市场的表现，房企不约而同选中的重点城市包括市场韧性强的四个一线城市以及部分强二线城市。据记者不完全统计，一线城市之外，在前4个月推进了集中供地的另外15城中，溢价成交地块数量占比超5成的包括杭州、合肥、成都、南京，且均有超高热度地块获得了数十家房企的青睐。

未来三四线土地投资会持续低位，房企会把有限的资金聚焦在核心城市、抗风险能力更强的城市，对于三四线，相信各家房企还会实行收缩的策略，从过去三高模式的扩张转为更加稳妥的防守态势，以一二线的核心资产为主。值得一提的是，今年初监管层对“双集中”规则的淡化也为企业拿地提供了便利。上述区域负责人表示，对集中供地规则的优化意味着供地时间更加灵活，拿地时的资金压力也会有所减轻。

欲了解更多关于房地产行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》。