要闻：工业地产正迎来全新发展浪潮 中国工业地产行业市场发展现状2023

各地工业地产建设风生水起，中国工业地产建设已经在地域分布及建设模式上取得了一定的特色、从区域分布来看，环渤海、长三角和珠三角地区，依托其雄厚的工业基础，成为全国工业地产建设的聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展工业地产建设，目前基本形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。随着中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求逐年呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产正迎来全新发展浪潮。

工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。过去很长一段时间内，工业地产行业都不是一个完整发展的商业市场。与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。

一季度新加坡工业房地产租赁量同比增长2.5%

【资料图】

今年一季度，尽管制造业增长放缓，但新加坡工业房地产租赁量保持强劲，同比增长2.5%，逆转连续三个季度的跌势。第一太平戴维斯研究(Savills Research)发布的最新工业房地产报告指出，今年一季度，工业房地产租赁交易共有3229个，比去年同期增加2.5%。除单用户厂房，所有工业房地产类别的租赁都增加。多用户厂房和仓库的租赁量分别同比上升1.8%和12.1%。单用户厂房的租赁量下跌17.5%，跌幅大于前一季度的15.5%。需求和租赁交易减少，促使单用户厂房的空置率连续七个季度上涨，今年一季度环比上升0.4个百分点至11.3%。供应大幅增加至2021年二季度以来的最高水平，促使仓库的空置率环比上涨1.4个百分点至9.7%，逆转之前的下滑走势。

在租金方面，整体工业房地产租金连续十个季度上涨，今年一季度环比上扬2.8%，创下2013年三季度以来最高增幅。今年一季度，优质多用户厂房的平均月租环比上涨0.9%至每平方英尺2.03元。尽管通货膨胀上升以及市场对物流和食品空间的需求强劲，仓库和物流房地产的平均月租环比上涨0.4%至尺价1.54元。一季度，优质商业园区的月租回弹，环比上涨0.6%至尺价5.95元，扭转上一个季度的0.3%跌幅。普通商业园房地产的月租则连续两个季度下跌，环比跌幅为0.3%，尺价达3.99元。

第一太平戴维斯研究部主管张敏璋说，空置率等指标与制造业面临整体经济萎靡的情况相互关联，但工业房地产租金似乎呈相反趋势。张敏璋认为，这种情况是暂时的，租金可能很快就会回落，反映出经济环境充满挑战。“比起新加坡企业，全球经济和科技业的萎靡状况对租下单用户厂房跨国公司的影响更大。”在未来两到三个季度，预计多用户厂房和仓储的租金将获得支撑。如果科技业持续低迷，商业园区将继续面对挑战。第一太平戴维斯预测，今年全年多用户厂房租金将上涨3%到5%，仓库和物流房地产租金将上涨3%到6%。

中国工业地产行业市场发展现状2023

随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。

工业地产与商业地产在开发过程中，对专业要求的程度和重点都是不同的。两者都要要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，但商业地产还要遵循第三种规范即商业规范。工业地产仍将是2022年房地产市场的亮点，该板块仍取得可观的增长指标。

目前，国内工业地产的投资价值正在逐步显现，而国内几大重点经济区域，包括：广东、深圳、珠海，长三角地区的上海、江苏、浙江，环渤海地区的北京、天津、河北、辽宁、山东，中部地区的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地区的四川、云南、贵州、重庆、陕西、甘肃、青海等我国内陆省市。在“新基建”浪潮的推动下，5G、大数据、AI等技术将更一步地发展和深入应用，工业地产作为新基建时代，工业转型升级的重要载体，也将迎来一场新的发展机遇。智慧工业地产建设正向着智慧化、创新化、生态化的方向进行转变。

据中研产业研究院《2022-2027年中国工业地产行业竞争格局及投资风险预测报告》分析：

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

工业地产的赢利性主要是为工业生产提供了场所，能够维持工业领域的正常发展。工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。

工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。近年来，全国各地根据自身特点和条件，积极创办各类园区，目前已有478个国家级的经开区、出口加工区、保税区等，有省级各类开发区1170个，全国各类工业地产约22000多个。

与住宅地产不同的是，工业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对工业地产产品的需求度降低，同时工业地产行业产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡，行业有一定的风险性。工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。

想要了解更多工业地产行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国工业地产行业竞争格局及投资风险预测报告》。