焦点观察：房地产景气度下降对化工行业意味着什么？

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【文章导读】

房地产行业作为化工最大的终端下游，承载着巨大的消费体量，并且房地产行业是部分化工品的最大消费权重，房地产行业景气度的变化，对部分重要化工产品将带来直接和显著的影响。

根据联合国环境规划署的报告，可依据工业部门细分化工品市场的终端需求，其中建筑是化工品最大终端应用领域（占比达35%），建筑业主要包括基建与房地产，而房地产在建筑行业中占据重要位置。

化工行业与房地产开发投资增速具有较高一致性

回首过去近二十年，国内很多行业都是靠房地产拉动，化工行业亦是如此，大规模的扩能在波澜壮阔的城市化进程中几乎可以被忽略，巨大的需求释放对冲了化工品持续的产能扩张。由图2可见，在近二十年的时间当中，化工行业的投资增速与房地产开发投资增速保持了较高的一致性。

化工品需求贯穿于房地产整个建设周期，尤其是装修到入住的后周期

由图3来看，房地产对于化工品的消耗几乎贯穿于施工、竣工到装修、入住的整个建设周期，PE、PVC等主要是建筑外管材的主要原料，而涂料、室内管主要应用在施工阶段，两者涉及钛白粉、PP等众多化工原料。此外，塑料、聚氨酯之于家电、化纤之于软装则是在装修阶段，属于地产后周期产业链，两阶段对于化工品的涉及面则更加广泛。

在施工阶段，房地产行业的混凝土应用，决定了减水剂系列的应用，减水剂主要分为聚羧酸减水剂和萘系减水剂。聚羧酸减水剂作为第三代混凝土减水剂，在减水率、工作性、坍落度保持以及耐久性等方面表现出了优异的性能，因此近年来聚羧酸减水剂取代萘系减水剂，成为减水剂领域中应用占比最大的分支。聚羧酸减水剂的上游端为环氧乙烷，聚羧酸减水剂占到了环氧乙烷消费体量的59%左右，是主要的消费领域。

在房地产行业的施工及装修阶段，还会使用大量的涂料、油漆等。涂料用的化工原材料一般有以下几大类：成膜物质、固化剂、助剂、溶剂、颜料、填料等，涉及环氧树脂、不饱和树脂、丙烯酸乳液等众多化工产品。根据涂料规格不同，对化工品的应用不尽相同。房地产行业的萎缩，也必然会导致其相关化工品的消费降低。

目前房屋砌体过程中大多都会做保温层，以此来降低室内热量往外扩散的速度。目前市面上保温材料比较多，涉及化工材料使用的主要包括聚苯乙烯泡沫板、酚醛板、聚氨酯泡沫等。聚苯乙烯泡沫板主要使用PS、EPS等；酚醛树脂上游原料端为苯酚、甲醛；聚氨酯类的保温材料上游对应原料为环氧丙烷。如果房地产投资增速放缓，对上述产品将会具有直接的影响。

房地产领域还涉及众多塑料管材的使用，主要以PVC、PPR为主。PVC管因单体成本低、生产工艺成熟，以及优良的加工性能，受到了房地产行业的青睐。在PVC下游消费结构中，有36%应用于管材/管件，此外型材/门窗、地板/墙板等与房地产密切相关的应用也合计占到了26%左右。

另外，房地产行业中会应用大量的电线电缆，其中电线电缆行业中会使用LLDPE、EVA、PVC及PP材料作为包裹层和绝缘层。虽然电线电缆行业中对化工材料产品的应用规模不大，但房地产萎缩导致的消费下降，也将导致上述产品在电线电缆行业中的应用总量出现降低。

除了上述与房地产直接相关的产品之外，家电、家纺布艺也与房地产存在密切的联系，与前面描述的具有直接关系的产品不同，家电、家纺布艺属于地产后周期产品，即房屋装修入住之后才体现出相关的需求。家电市场需求包括新增需求与更新需求，一般居民入住新房会有添置新家电的需求，这属于新增需求，因此房地产竣工数据对于反映家电需求会有较为明显指导意义。家电生产涉及PS、ABS等塑料产品，两者在家电领域的需求量分别达到49%和61%。此外，聚合MDI也广泛应用于冰箱冷柜的保温层等，一旦房地产景气度下降对于上述产品也会间接造成影响，从而导致消费下降。

国房景气指数对于化工品市场具有一定的领先性

通过图5可以看出，有机化工价格指数与国房景气指数存在较强的线性相关性，从趋势上来看房地产景气度对化工市场价格具有较大的影响，且景气度变化对于化工品市场具有一定的领先性。房地产市场化改革以来，国内房地产市场经历了多轮周期，最近一轮景气周期出现在2016-2020年，该阶段叠加供给侧改革的政策红利，国内化工市场也经历了新一轮的景气周期。但2021年下半年以来，国内房地产市场急转直下，个别大型房企遭遇信用风险，同时叠加突发事件导致居民消费意愿下降等因素影响，地产各项数据均出现明显下降。虽然该阶段化工品市场受到成本支撑价格维持了较高水平，但受房地产景气度下降导致需求端持续低迷影响，原油等基础原料上涨导致的成本传导出现阻滞，化工行业盈利水平普遍缩水明显。

房地产高速增长的时代已经落幕，将在一定程度上压制地产相关产业链的产品需求

自1998年房地产市场化改革开始，房地产行业迎来了高速发展，成长为中国经济的支柱性行业，对全国的经济增长起到了举足轻重的贡献。然而房地产的高速发展背后也存在不小的隐忧，当前全国人口到达14.12亿的顶点，同时得益于全国城镇化进程加速，人口城镇化率已迅速提高到2021年的64.72%，全国城镇化进程的速度或将有所放缓。房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，当前国内房地产消费端面临着人口老龄化的背景趋势，婚育情况也在走低，加上居民部门杠杆率目前已经接近发达国家，继续向上的空间受到较大的压制。从整体趋势上来看，房地产高速增长的时代或已经落幕。

中短期来看房地产市场对政策大范围放松的预期不强，2022年房地产是弱市已基本形成一致预期。从上半年的数据来看，1—6月商品房销售面积累计同比下降22.2%，新开工面积下降34.4%，竣工面积下降21.5%，土地购置面积下降48.3%。房地产行业各项数据均表现不佳，或将在一定时间内形成明显的连锁反应，随着地产销售、开工颓势传导至竣工端，今年地产竣工难存乐观预期，或在一定程度上压制地产相关产业链化工品的需求。

从长期趋势来看，短期的兜底政策也难以改变房地产行业基本面走弱的大趋势，目前房地产周期已进入发展顶部。化工行业当前仍然处在新一轮的产能扩张周期中，同时在未来也要面临消费结构转型的阵痛，化工产业的发展和升级，也将伴随此次房地产景气度的转变而作出相应的调整。

关键词： 化工行业