高价拿地 受困城市更新 龙光遭遇流动性危机

深圳房企龙光也在近期暴露了流动性危机。

3月17日，龙光集团(03380.HK)与投资人召开恳谈会，行政总裁赖卓斌表示，公司在2021年四季度的时候就感受到了行业面临的压力，但是没想到流动性的收缩这么快会落到自己头上，对市场和形势的判断过于乐观。

模糊不清的私募美元债传言成为击垮龙光的关键一击。

进入1月开始，市场便有消息称，龙光集团存在未披露的美元私募债，规模约20亿美元到30亿美元不等。龙光集团在否认美元私募债之后，又被指在投资者电话会议中表示其担保的私募债不超过10亿美元。

龙光的否认又承认无疑加大投资者的恐慌，使得龙光遭遇“股债双杀”。

2月24日，龙光发行的多笔美元债出现暴跌，价格跌至60美分内，多笔国内信用债触发临停。股价方面，仅2月24日、25日两天，龙光集团市值一度跌去31%。

紧接着，龙光集团被国际评级机构惠誉、穆迪和标普下调评级，公告发布前，已分别下调至CCC、Caa2 和 CCC-。

3月1日，瑞银发表报告指出，龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元，即2021年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍，将其评级由“中性”降至“沽售”，目标价由5.8港元下调至1.8港元。

瑞银认为，城市更新业务是龙光表外债务庞大的原因，因为它是一项资产周转缓慢的业务。该行估计，自2016年以来，该公司可能在城市更新项目上至少投资了530亿元人民币，如果龙光违约，可能会引发对其他拥有城市更新业务的房企再融资的担忧。

终于，3月7日晚间，龙光通过境内控股公司龙光控股承认了有短期流动性危机。

龙光控股在公告中表示，2022年3月，公司到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前，公司已通过自有资金兑11.33亿元，后续债券的兑付，公司会通过各种方式积极筹措资金。

DM数据显示，龙光有12笔存量美元债，存续余额36.59亿美元；19笔国内债余额为205.6亿元；此外，龙光还有6笔合计40.5亿元的ABS。

龙光计划于3月19日召开“19龙控01”的债券持有人会议。

界面新闻了解到，龙光目前提出的债券展期方案是：利息全额支付、分期付款、提供优质资产增信等，还增加了对投资人的保护性条款，公司及实控人一起提供不逃废债承诺，为债券办理了可对抗第三人的质押登记，同时对项目进行了无融资等权利负担和向第三方转让限制等承诺，确保投资者的定向利益。

龙光表示，公司的基本面没有改变：专注住宅主业，没有做多元化；约85%的项目投资在大湾区和长三角，这些区域会是行业回暖后的直接受益者；公司面临的只是流动性问题，只要投资人给予理解，给予时间，时间换空间，错开偿债高峰，一旦市场复苏、销售增强，优质的土储将开始为公司贡献现金流，就能陆续兑付各类债权人。

目前龙光已梳理出30多个项目。截至3月，已盘活2个，回流资金约10亿。同时，龙光已积极与国企、金融机构对接，开展资产盘活处置工作，争取全年净回笼资金超120亿。

3月8日，中海宏洋宣布拟以10.24亿元收购龙光汕头一在建住宅项目，该项目地块是龙光于2020年6月以14.91亿元的价格竞得。

从去年下半年开始，出险房企的资产处置项目在增多。然而，有条件收购项目的房企动作并没有那么快。

中指院研究认为，近期发行的几笔并购债并未明显体现出为出险企业的项目纾困作用，反而成为房企为项目建设融资的新渠道。

穆迪认为龙光集团在2022年底前有大量即将到期或可回售的债券，其中在岸(含可回售)债券98亿元人民币，离岸债券3亿美元。穆迪估计，尽管该公司计划通过资产处置来偿还债务，但考虑到其债务到期规模相当大，该公司仍将面临流动性缺口。

穆迪预计，龙光集团在项目层面持有的现金中，有很大一部分将用于项目层面的债务偿还和建设费用。因此，在融资环境紧张和投资者信心疲弱的情况下，由于没有任何新的融资活动，控股公司层面将没有足够的现金来偿还到期债务。违约或债务重组的风险有所增

龙光集团在房企中属于比较激进的序列，特别是在拿地方面。尽管龙光集团老板纪海鹏在去年下半年决意不再投资拿地，消化已有土地储备，但这判断来得却不够及时。

以深圳市场为例，龙光集团创造过不少百亿地块记录。

2014年，龙光集团斥资46.8亿元拿下龙华单价地王，楼面地价超过2.5万元/平方米；2015年9月，龙光以112.5亿元竞得龙华红山地块，成为总价地王，楼面价1.3万元/平米；2020年，龙光以115.97亿元竞得前海地块，楼面价为6.3万元/平方米。

深圳市场一直给龙光带来丰厚的回报，支持着其对千亿规模的冲击。

但不容忽视的现实是，伴随着地价、建安成本的上涨，新房价格的严格限制，房企利润率下滑已是不争的事实，高价地块能够带来的回报已不如从前。

克而瑞数据显示，2021年，龙光集团的前海天境花园(即前海地块备案名)销售金额为116亿元。

界面新闻曾了解到，前海天境入市带来的利润微薄，但龙光对深圳市场向来看重，补仓是必然行为，深圳市场去化快的特点能让公司内部资金快速滚动。

基于此，龙光在2021年延续着在深圳市场大手笔拿地的行为。5月，龙光共斥资近80亿元在深圳拿下光明宅地和西丽商住用地。

为拿下西丽地块，龙光斥资69亿元，曾一度让在场不少业内人士感到不解：深圳商办市场去化差，该块地要求建设大体量的商办物业，对龙光的资金运转能力、商办物业运营能力，都有着较高要求。

彼时，对深圳市场颇为看好的龙光并不在乎。

乐有家研究中心显示，深圳在2021年4月后新房市场开始降温，5月成交量达到全年最低，仅有2677套，8月在高端项目入市带动下，成交量短暂上涨至5885套，此后又进入冷静期。经历几个月的调整后，深圳市场率先回暖。10-11月成交量逐渐上涨，保持在4000-5000套的水平，但12月市场再次出现下调。

龙光集团披露2022年2月未经审核经营数据显示，截至2022年2月28日，龙光集团归属公司股东权益的合约销售额约为132.1亿元，同比减少52.99%。

（文章来源：界面新闻）

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