房企转型探索新发展模式

过去两年来，越来越多的房地产商谋求转型发展新业务、探索新模式。

近日，鲁商健康产业发展股份有限公司(600223.SH，以下简称“鲁商发展”)发布公告称，公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。

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据《中国经营报》记者了解，鲁商发展目前的主营业务为房地产、生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂。通过本次交易，鲁商发展将名下房地产开发业务相关资产负债置出，将聚焦于生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂等大健康业务。

去年底举行的中央经济工作会议，针对房地产业首次提出“探索新的发展模式”。今年4月，证监会、国资委、全国工商联下发《关于进一步支持上市公司健康发展》的通知，提出“依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型”。

记者注意到，今年以来，广宇发展(000537.SZ)通过重大资产重组的方式，完成了原有房地产业务资产置出，置入了新能源发电业务，上市公司主要业务从房地产开发与销售变更为风能和太阳能的开发、投资和运营；中国电建(601669.SH)通过资产置换的方式，将其所持房地产板块资产置出，置入优质电网辅业相关资产，实现了“去房地产化”。

另一家上市房地产商宋都股份(600077.SH)新设立了全资子公司浙江宋都锂业有限公司、浙江宋都锂业科技有限公司，尝试涉足锂业相关领域，并拟垫资16亿元参与阿根廷锂钾有限公司年产5万吨碳酸锂盐湖提锂建设项目设备采购。

“广宇发展在今年顺利实现向风电光伏发电为主业的绿色能源转型。虽然上半年营收因业务调整有较大下滑，但是利润大幅扭亏为盈。”西南证券研究发展中心一位分析师表示，“完成绿电转型后，广宇发展的资本结构得到优化。未来将研究拓展新业态、新模式，推动产业转型，打造综合型绿色能源服务产业群。”

房地产转型大健康

鲁商发展已经决定将聚焦大健康产业总体布局，向健康产业进行转型，致力于成长为国内领先的大健康产业综合运营商。

按照鲁商发展公告，预计本次交易会构成重大资产重组，但不会导致上市公司控股股东和实际控制人发生变更。

据记者了解，通过本次交易，鲁商发展将名下房地产开发业务相关资产负债置出，剩余其他业务2021年收入合计约31亿元，归母净利润合计约2.5亿元；2022年前三季度收入合计约25亿元，归母净利润合计约2亿元。

鲁商发展目前的主营业务为房地产、生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂。若交易顺利完成，鲁商发展将聚焦于生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂等大健康业务。该公司称，这次交易有利于改善上市公司的资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力。

2021年，鲁商发展实现营业收入123.6亿元，其中房地产业务收入接近97亿元，占比78.4%；化妆品收入14.9亿元，占比12.1%；生物医药收入5.4亿元，占比4.4%；原料及添加剂收入2.4亿元，占比1.9%。2022年上半年，鲁商发展实现营业收入48.4亿元，其中房地产及物业收入32.8亿元，占比67.8%。

2008年底，鲁商发展通过重大资产置换及发行股份购买资产的方式，将房地产资产注入上市公司，实现了业务转型，主营业务由化纤新材料、纺织品、片剂、胶囊、热能电力的生产与销售、医疗服务、康复疗养、医疗咨询服务，转变为房地产开发及经营，上市公司名称变更为“鲁商置业股份有限公司”。

从2016年起，鲁商发展开始拓展大健康养老产业，搭建了“医养康护游乐教”结合的多层次立体化的健康养老服务体系。2018年，鲁商发展受让了山东省商业集团有限公司持有的山东福瑞达医药集团有限公司全部股权，进一步完善了医药康养产业链条，“地产+医养”发展模式基本成型。

据记者了解，山东福瑞达医药集团有限公司主要从事药品、保健食品、化妆品、生物技术产品等的研发、生产与销售。由此，鲁商发展的主营业务从房地产销售、物业管理、酒店延伸到了药品、化妆品、保健品和添加剂等。

当时，鲁商发展与控股股东山东省商业集团有限公司的战略思路是将优质医疗资产置入上市公司，充分发挥上市公司健康业务板块资本运作的平台作用。

2019年，鲁商发展制定实施了生物制药、生态健康“双轮驱动”战略，致力于构建融合健康地产、生物医药、健康管理等领域的复合型健康产业生态圈，精耕生物医药和生态健康的细分领域，以医药、医美、康养、投资为业务模块，向综合型健康生活服务集团转型。

鲁商发展在2019年也完成了上市公司名称变更，由“鲁商置业股份有限公司”变更为“鲁商健康产业发展股份有限公司”。

现在，鲁商发展要彻底剥离掉上市公司营收比重最高的房地产开发业务相关资产及负债，以山东福瑞达医药集团有限公司为核心企业，深入实施生物医药和生态健康产业双轮驱动，进一步向大健康产业转型。

新能源成为转型风口

广宇发展和中国电建在今年也都已经完成了房地产业务相关资产的剥离，实现了“去房地产化”，顺利向光伏、风电等新能源行业转型。

其中，广宇发展通过与控股股东鲁能集团有限公司及其关联方都城伟业集团有限公司进行重大资产重组的方式，将原有房地产业务资产全部置出，同时置入行业前景良好、竞争优势突出、发展前景较好的新能源发电业务资产。

此前，广宇发展的主营业务为房地产开发与销售，房地产业务收入为上市公司主要收入来源。今年完成重大资产重组后，广宇发展的公司名称已经变更为“天津中绿电投资股份有限公司”，上市公司主要业务转型成了风能和太阳能的开发、投资和运营。

广宇发展方面称，通过重大资产重组，上市公司将实现业务转型，拓宽盈利来源，提升可持续发展能力、抗风险能力以及后续发展潜力，为整体经营业绩提升提供保障，符合公司股东的利益。

2022年上半年，广宇发展实现营业收入17.7亿元，归母净利润4.1亿元。当期累计完成发电量41.43亿千瓦时，较上年同期增长了2.24%。

广宇发展方面表示，上市公司已实现主营业务由房地产向绿色能源产业的转型，将积极发展陆上风电、光伏发电，大力开发海上风电，深入推动源网荷储一体化和多能互补发展，积极开展储能业务，实施差异化竞争，基本形成了“海陆齐发”的业务布局。上市公司将持续研究拓展新业态新模式，推动产业链延伸拓展、价值链向高端迈进，打造资产优良、业绩优秀的综合型绿色能源服务产业群。

中国电建也是通过与控股股东中国电力建设集团有限公司进行资产置换的方式，剥离了房地产板块资产，置入了优质电网辅业相关资产。

中国电建方面称，本次资产置换有利于减少上市公司与控股股东之间的同业竞争，同时置入优质电网辅业资产，有利于进一步优化上市公司资产、完善产业结构，置入资产整体盈利能力高于置出资产，有利于增厚上市公司的净资产收益率和每股收益，提高上市公司盈利水平和资产质量。

鲁商发展、广宇发展、中国电建等房地产商顺利转型发展新业务、探索新模式，受益于其央企、国企控股股东在资源与业务上的协同支持。而部分民企房地产商的新业务转型、新模式探索，则面临着更大的挑战。

今年初，宋都股份新设立了全资子公司浙江宋都锂业有限公司、浙江宋都锂业科技有限公司，准备涉足锂业相关业务，并计划垫资16亿元参与阿根廷锂钾有限公司年产5万吨碳酸锂盐湖提锂建设项目设备采购。

受此消息影响，宋都股份在二级市场的股价出现大幅波动，连续多个交易日涨停。不过，宋都股份拟垫资16亿元参与阿根廷锂钾有限公司年产5万吨碳酸锂盐湖提锂建设项目设备采购相关合作告吹，在转型探索锂业相关业务过程中的首次尝试遇困。

“探索新的发展模式，就是要让房地产业回归本质，实现健康发展和良性循环。现在保障性租赁住房、公募REITs、代建业务等，都具备新模式、新业态的特征。”一家大型地产商北京地区负责人告诉记者，“但是如果跨界太大、门槛过高、投入较大，必然存在风险。还是应该围绕房地产业链条上下游进行延伸探索，平衡风险、循序渐进。”

（文章来源：中国经营网）

关键词： 鲁商发展 控股股东