4200亿的金地 开始谨慎补仓

重回十强的金地，不敢松懈。

4月28日，金地发布2022年年报，收入1202亿元，净利润61亿元，下滑35%，没能逃掉增收不增利。

(相关资料图)

过去行业下行期，销售端量价齐跌，金地采取了收缩策略，降低投拓力度。

这一情况在今年发生改变。

4月下旬，上海、东莞的首轮土拍市场上，金地一日之内拿下三宗土地，总斥资超过62亿元，引人侧目。

“房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。”金地董事长凌克在今年初表态，要主动把握土地投资机会。

抓住土地市场的窗口期，金地连续出击，趁机扫货。

重新活跃

2023年各地第一轮土拍，好货不少，房企们摩拳擦掌，重启抢地大戏。

年初以来，隐身许久的金地，频频现身土拍市场，在北京、杭州、南京、苏州、西安等多个城市参与竞拍。

直到3月底，才在西安摘下了开年首宗地块，耗资3.4亿元。

4月，上海首轮集中供地开拍，战况激烈，近60家房企“抢食”，4天内交易了19宗土地，涉资519亿元。

金地一共报名了5宗地块，最终拿下嘉定区两宗地块，总耗资约40亿元。

同一天，金地又现身东莞，击退华润置地、中海地产、保利发展等30多家房企，以最高限价22.142亿元将一块地收入囊中，折合可售楼面价2.6万元/㎡，成为东莞楼面价第二高的地块。

“今天是金地非常好运的一天。”金地总裁黄俊灿的欣喜溢于言表。

当下，楼市尚未全面复苏，市场呈分化趋势，金地出手谨慎、要求提高。

凌克表示，投资项目必须兼顾安全性、流动性。具体要求包括：

优选一二类城市；项目需求支撑强劲、销售周期短；能快开盘、快销售、快回款。

一句话概括：钱要用在确定性更高、更赚钱的项目上。

“当前各房企拿地方面的工作非常趋同，即主动寻找高能级的土地市场，这与此类市场率先复苏、后续销售市场被看好有关。”易居研究院研究总监严跃进向记者提到。

金地拿下的四宗地，均处于一线和新一线城市，且地块整体面积小，占用资金少，去化有保障。

以上海嘉定菊园社区的地块为例，金地以29.13亿元摘下，是此轮拿地中耗资最多的地块，成交楼板价约2.4万元/㎡。

该地块周边生活配套与交通出行成熟，建筑面积12.1万平方米，所需开发资金相对少，又与金地打造的网红盘“峯范项目”相近。

后者开发了四期，几乎都是“开盘即售罄”状态，最新售价约5万元/㎡。金地在同一区域再造一个项目，风险小、去化快。

广发证券预测，按照上述地块指导价4.6万元/平米估算，项目毛利率可达28.8%，回报可观。

补仓储粮

曾经的“招保万金”一员，金地一度掉队。

近年奋力追赶，在2021年重回行业前10，2022年座次再进位，以2218亿元销售额，位列百强房企第7位。

然而，去年销售规模还是同比下滑了22.6%。为了保障现金流，金地收紧钱包。

土地储备是房企后续业绩的保障，补仓储粮是金地占位所需，也是生存之本。

“地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资，实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。”凌克表示。

过去两年，金地补仓的少量项目，多处于非城市中心区，市场低迷时，项目销量、售价容易回调。

而土地又“出多进少”，2022年金地新增总土地储备只有248 万㎡，总土储比去年末少了1216万㎡。

全年新获取项目总投资额约 368 亿元 ，同比大幅减少72%。

当核心城市货量下降，销售均价下降，金地的座次恐不保。

这已经体现在今年第一季度的数据上。

1-3月，金地销售额同比下降3.08%至441亿元，跌出前十，排名第12位，销售均价也由去年的2.48万元/㎡下滑至1.82元/㎡。

上海是其强势区域，常年稳居市场份额前列。2022年，金地在上海的全口径销售额约348亿元，排名第三，仅次于招商蛇口、仁恒置地。

去年开始，金地重点补仓上海，拿下上海嘉定区和青浦区的地块，但新增货值不多。

此次再度加仓，有望稳固金地的市场地位和销售业绩。

原本这轮土拍中，金地还报名了最热门的两块地——闵行和青浦地块，可惜最终无缘。

年初至今，金地的土地总投资额超过87亿元。

信心回暖

凌克出手的信心，源于市场环境转好。

数据显示，3月份，一线、二线城市新建商品住宅销售价格分别环比上涨0.3%、0.6%。

作为民营房企的“优等生”，金地也曾在市场动荡时，一度遭遇评级下调，股债双杀。随着管理层持续回购债券，优化债务结构，金地重获市场支持。

2022年，金地累计偿还了130多亿元到期境内外债券、中期票据。

截至年末，总资产约4200亿，计息负债余额为1152亿元，短期债务的比重为36%，账上还有545亿元现金。

融资政策利好，也增强了凌克的信心，“国有大行都加强了对金地的信贷支持，这些是曙光即将到来的积极信号。”

去年底，金地陆续从银行获得超1000亿元授信额度，向银行间交易商协会申请了150亿元储架式注册发行。

凌克表示，金地不“唯规模发展论”，更看重销售规模与利润总额的平衡发展。

于金地而言，这不仅需要储备足够土地，还需提升权益占比。

金地的总土储不低，截至2022年末，总土地储备约5182万㎡。

由于多依赖联营、合营公司的形式进行开发。权益土储占比偏低，约 2345 万㎡，占比45.2%，呈持续下行趋势。

与其他房企合作，有利于减轻资金压力，实现规模快速提升，需与少数股东“分食”，摊薄归母净利润。

这次，一天62亿扫货三地块，只有嘉定一10亿左右的地块，金地与南通国资合作，其余均单独操盘。

行业大变，从地块选择到合作策略，金地都已有所调整。

（文章来源：21世纪经济报道）

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