物管企业盈利神话破灭 多家头部公司宣布业绩下滑

地产公司持续弥久的资金紧张局面，对关联物业公司也产生了影响。

3月12日晚间，融创服务发布公告称，预期2022年度未经审核公司拥有人应占亏损不超过人民币5亿元，主要由于集团对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加所致。

(相关资料图)

公告表示，于该年度，融创服务基于关联方应收款项回款情况，对非业主增值业务做出主动调整，非业主增值服务的业务规模大幅下降。若剔除非业主增值业务，融创服务于该年度的其他核心业务毛利额不低于去年同期。

去年中报时，融创服务曾披露，期内拥有人应占亏损约为7.51亿元，剔除关联方应收款项计提减值影响后，拥有人应占溢利约为5.61亿元。期内，融创、融创合营及联营公司、第三方的在管面积比例分别为44%、24%、32%。

在物管行业，因关联方应收款减值，导致去年业绩欠佳的物企，不止融创服务一个。

近日绿城服务也发布业绩预告，预计去年未经审核的收入将录得超过18%的增长(2021年收入为人民币125.56亿元，较2020年同比增长24.3%)；未经审核的核心经营利润及未经审核的权益股东应占溢利同比分别下降5%~10%、及30%~40%。

公告表示，该降幅主要原因是基于审慎原则，应收账款及其他应收款减值准备增加，以及金融工具等资产减值增加；其次，受中国房地产行业环境及疫情反复影响，公司收入增幅下降的同时成本上涨。

再早前，碧桂园服务同样发布业绩预告，预计去年未经审核的综合收入将同比增长40%，归母核心净利润同比增长超5%，但税前利润、期内净利润及归母净利润均大幅下滑，预计将同比下降34%~40%、45%~51%和51%~57%。

公告表示，2022年税前利润、期内净利润及归母净利润大幅下降的原因主要有三方面：一是2022年新冠疫情反复，公司配合疫情防护措施，产生额外的防疫成本；二是疫情封控期间，部分业务及商务活动较难正常开展，对收入及利润产生负面影响；三是公司若干并购事项带来的商誉及其他无形资产减值等因素。

此外，佳兆业美好集团也披露，预期2022年度公司拥有人应占利润将不少于人民币9000万元，较2021年同期增长超过60%；预期2022年度收益将较2021年同期减少约30%至35%(未经审核)。

公告称，公司拥有人应占利润增加，主要因没有2021年就出售按公平值经损益入账的金融资产而产生的亏损，及2021年就终止收购交易而产生的亏损。收益减少主要源于，交付前及顾问服务所得收益减少。

综合来看，因地产行业下行、尤其是销售低温，物企在管面积增速受到影响，进而影响了利润表现；加上部分房企资金较为紧张，对物企的应收款造成负面影响；疫情期间物业公司加大防疫措施、部分业务活动受限，也对盈利产生了不利影响。

已披露业绩的越秀服务方面便称，整个地产的行业下行，特别是销售面积的下行，肯定对物管行业整体有影响。不过，对未来物管行业的发展空间，该公司管理层认为还是会向好，虽然受到地产冲击，集团物管整个服务的面积，应该是会增长。

东吴证券表示，过去两年间，物管板块已经历了两次较为明显的回撤。一次是2021年7~10月，区间最大跌幅42%，主要受规范物业费收取等政策影响；第二次是2021年10月-2022年的11月，区间最大跌幅77%，反应了市场对地产行业出现系统性风险的担忧，进而影响其关联方物业公司。

“越来越多民营地产公司陷入流动性危机，对关联物业公司的影响，不仅仅体现在企业治理层面、控制权变更等直接影响估值水平的因素，更将直接造成物业公司的关联业务收入大幅下滑，因此在下跌的第二阶段，物业公司遭遇了估值与业绩下滑预期的双杀。”东吴证券称。

不过，随着2022年板块估值水平回落，行业正逐步回归理性发展，物企各项指标的增速开始均值回归。此外，部分物企的关联方/大股东出现困境反转机会，2023年开发业务有望持续恢复，带动项目交付、关联业务等影响物业公司业绩的因素一同恢复，压制估值和影响业绩的因素都在发生积极变化。

以碧桂园服务为例，申港证券表示，2022年碧桂园服务盈利下滑受客观不利因素影响较大，随着疫情防控政策的优化，叠加房地产企稳回升，2023年碧桂园服务有望摆脱增收不增利情况。利空出尽后，物企整体亦将实现稳中向好发展，仍然看好2023年物企的发展空间。

（文章来源：第一财经）

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