房价双规制能否拯救深圳楼市，广州表示很着急

深圳放松指导价

(资料图片)

深圳指导实质性放松，已经是板上钉钉的事情。

做法是：

中介机构在房源展示时，依然要显示指导价，

但是银行在信贷端，以评估价或成交价二者孰低作为贷款发放标准。

指导价和成交价双轨制并行。

这还是比广州皇帝新衣式的“指导价”还是多穿了一件外套，看着体面一些。

我之前写文章也专门说过，深圳对于楼市强硬按压的底气在于，四年的楼市调控，让深圳的工业飞速发展，坐稳了全国第一的王座。

但是，房地产对于经济的影响，依然非常大。

工业的增量在短时间内取代地产的减量，目前看还有难度。

为什么是银行成了执行深圳房价“双轨制”的主体，归根结底的原因是：

银行扛不住房贷下降的压力。

一方面，是买房的人在减少，房贷作为优秀的长期贷款资产，增速严重放缓，甚至不排除负增长的可能，去年下半年开始，还有大量的提前还款，银行再有钱，也经不住这么折腾。

另一方面，经过几年的调控之后，深圳大量的房屋产生了实质性的贬值，这意味着银行的房贷风险敞口激增。

原来1000w的房子，现在普遍从高位跌了30%左右（有些人会掩耳盗铃的写成25%）。

如果是三成首付，甚至高杠杆的经营贷买家，现在已经是妥妥的负资产，并且第一轮经营贷还款高峰就是在今年！

有小道消息说，因为房价的下跌，深圳有些银行的房贷抵押率已经高达100%，风险激增。

如果马上收贷，贷款人可能会发生被动的踩踏式出逃，银行此时房贷或经营贷的风险敞口马上就会转变成实质损失。这就是妥妥的硬着陆。

倒滚雪球，那是吃人的怪物。

银行自救，防止系统性风险发生，这是深圳银行业开始执行房价双轨制的最大原因。

没错，即便经济强如深圳，也依然被地产绑架。

更何况广州乎？

至于现在说深圳银行取消“指导价”，会对深圳楼市产生多么乐观或者悲观的影响，我觉得还可以让子弹飞一会儿，不用过早下结论。

从长期看，金融端的放松，肯定会让深圳的房价向上拱一拱，但毫无疑问，深圳也是分化的城市，大量楼盘（至少超过50%）绝对是跑输平均数。

我看网上一些深圳的房v说，最近这天，深圳楼市并没有因为指导价的放松而发生成交量的爆发。

市场多空双方依然在博弈、观望。

尤其是，指导价是针对二手房，但一手房限价依然存在，一二手倒挂依然严重，大量购房人依然倾向于去买一手房，那势必会进一步加强二手房市场的进一步分化。

长期问题

对于深圳，据我观察，有这么几个现象越来越多。

第一，越来越多的人认为深圳是一个办公城市，适合年轻人，但太难扎根。

春节后身揣五百元来深圳，干了一年活，春季前又揣着500元回老家，合着在深圳白吃白住一年。

第二，我看网上一些年轻的自媒体up主开始逃离深圳（也有逃离北上广的），回老家或者去二三线成都、重庆、长沙、武汉这种城市。

主要还是因为这些地方房价便宜，城市活力也不错，自媒体嘛，在哪干都是一样的。

即使收入低一点，但开销也低啊，居住、办公条件更是能有质的飞跃，幸福感高很多。

作为广深城市竞争中的广州，不一定非要着急去分析深圳金融贷款端取消指导价，能带来那些迅雷不及掩耳的影响，

反而应该考虑一下如何能把年轻人留在广州，甚至吸引更多的年轻人来。

广州有刚需圣地（巨坑）增城，也有潜力小开南沙，房价不算贵，尤其是南沙，硬件条件相当出色。

在过去，深圳楼市基本是引领广州楼市。

比如搞钱、经营贷这种诡谲的玩法，最早就来自深圳，指导价这种紧箍咒，也是来自于深圳。

但是，现在深圳已然走出了和广州完全不同的行情。

比起深圳，广州更是保房价的原教旨主义者，但偏偏又有足够多的低楼价区域。

琢磨琢磨怎么把年轻人搞一些过来才是王道。

还是那个建议，至少把南沙的人才购房政策打开，给与在南沙有实质工作的年轻人安家的机会。

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内什么，我最后想问一下，现在离马云说的房价如葱的时候，还差几年?

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