中国物流地产投资交易市场竞争加剧 2022年中国物流地产行业现状分析

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自2020年以来，由于电商行业和制造业的发展，以及疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，中国物流地产投资交易市场竞争加剧，促使物流资产成交价格上涨，资本化率下降。利润空间更小、投资回收期更长，促使低碳运营理念受到重视，以此实现降本增效。其中，为了降低能源费用，各类市场参与者主要从仓库的建设入手，主流措施包括安装屋顶光伏、储能系统、智能电表、水循环利用设施等。2021年，社会物流总费用达到16.7万亿元，占GDP的比例为14.6%。

目前我国物流交通能耗已占全社会总能耗的20%以上。其中，交通运输、仓储和邮政业能源消费量在2018年就已达到了4.36亿吨标准煤，二氧化碳排放量约7.7亿吨。目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人。

我国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但现代化物流设施仅为1.1亿平方米，占比仅为20%;尤其人均仓储面积约为0.41平方米，仅为美国的1/13，相差巨大。中高标准物流设施方面，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国中高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.13平米。在当前电商经济渗透进一步提升的情形下，需求方对时效性、安全性提出更高的要求，我国中高标准现代化仓储物流设施仍有较大的发展空间。

根据中研普华产业研究院发布的《2021-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。

我国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域，并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市，且被盲目地大量建造。由于这些低水平的传统仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求，长期处于空置状态，有部分传统仓空置率甚至达到50%以上，严重影响到物流用地的利用效率。

了解更多行业详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2021-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。报告对全球的物流地产行业发展态势作了详细分析，并对物流地产行业进行了趋向研判，是物流地产开发、运营企业，科研，投资机构等单位准确了解目前物流地产业发展动态，把握企业定位和发展方向不可多得的精品。