港股地产投资策略：三底已现 建议关注优质龙头

投资要点

三底已现，建议关注优质龙头：截至目前板块估值对应2020A/2021E为4.3/3.7倍，当前平均股息收益率达到11.3%，板块估值处于历史底部，股息收益率高过债券收益率。我们认为房地产行业的“三底”(基本面底、市场底和政策底)已现，到了积极配置地产核心标的的窗口期。基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高，盈利能力更稳定持续的大中型房企优势会越来越显著，销售和业绩都能保持稳定、连续的增长，融资成本伴随持续下降。推荐旭辉控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产、新城发展、融创中国。

政策见底：(1)9月27日，中国人民银行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，政策判断有几个转向：

对比二季度例会，对于经济形势判断更加保守，表述由“当前我国经济运行稳中加固、稳中向好，但国内外环境依然复杂严峻”转变为“当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”。

经济判断保守的基础下，货币政策方面四季度展望更加积极，流动性有望改善，二季度会议较一季度新提出“维护经济大局平稳，增强经济发展韧性”，三季度表述较二季度新增“增强信贷总量增长的稳定性；加大实体经济扶持力度”。

值得关注的是，表述多年来首次提到房地产市场，提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

(2)9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会议一方面再度重申地产调控总基调，要围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持落实长效机制。同时在此基础上提出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

下半年以来地产板块的变化已经引起政府重视，四季度经济压力尚存，而房地产依然是经济压舱石，并且对上下游牵一发而动全身，信贷的持续收紧、销售的快速冷却、恒大事件引发的连锁反应都增加了众多不确定性。我们认为目前一些矫枉过正的行为可能纠偏，接下来的年末信贷风口可能迎来边际变化，政府对住房消费者的权益保护一方面可能体现在按揭利率和额度的适度放松，并结构性倾斜刚需购房人，另一方面保证交房防止风险集中爆发，同时调控政策方面，虽然房住不炒的基调不会变化，但根据不同城市情况地方层面或存在一定灵活调整空间。

基本面见底：第二批集中供地方式迎来调整，一方面限制和规范房企拿地资金来源，另一方面设置溢价率上限15%，土地市场显著降温，15个已结束第二批供地城市的平均成交率下降至约70%，13城平均溢价率为4.9%。我们认为地产公司新拿地项目毛利率已见底，随着低毛利存量项目不断滚动消化，未来表观毛利率有望逐步回归稳定。

市场见底：恒大事件扰动导致外资担心风险迅速扩散，引发市场急剧调整，板块估值跌落至历史最低。我们认为目前看不会出现系统性风险，个别高杠杆房企也在积极自救，龙头公司仍然稳健经营。截至2021H1房企的平均融资成本为5.7%，较2020A进一步下降0.2个百分点；债务结构优化，平均短债占比为28%，较2020A下降2个百分点。同时2020H1以来，31家统计房企中，有10、3家房企在两次半年报发布节点实现降档。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。

报告正文

政策见底：(1)9月27日，中国人民银行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，政策判断有几个转向：

对比二季度例会，对于经济形势判断更加保守，表述由“当前我国经济运行稳中加固、稳中向好，但国内外环境依然复杂严峻”转变为“当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”。

经济判断保守的基础下，货币政策方面四季度展望更加积极，流动性有望改善，二季度会议较一季度新提出“维护经济大局平稳，增强经济发展韧性”，三季度表述较二季度新增“增强信贷总量增长的稳定性；加大实体经济扶持力度”。

值得关注的是，表述多年来首次提到房地产市场，提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

(2)9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会议一方面再度重申地产调控总基调，要围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持落实长效机制。同时在此基础上提出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

下半年以来地产板块的变化已经引起政府重视，四季度经济压力尚存，而房地产依然是经济压舱石，并且对上下游牵一发而动全身，信贷的持续收紧、销售的快速冷却、恒大事件引发的连锁反应都增加了众多不确定性。我们认为目前一些矫枉过正的行为可能纠偏，接下来的年末信贷风口可能迎来边际变化，政府对住房消费者的权益保护一方面可能体现在按揭利率和额度的适度放松，并结构性倾斜刚需购房人，另一方面保证交房防止风险集中爆发，同时调控政策方面，虽然房住不炒的基调不会变化，但根据不同城市情况地方层面或存在一定灵活调整空间。

基本面见底：第二批集中供地方式迎来调整，一方面限制和规范房企拿地资金来源，另一方面设置溢价率上限15%，土地市场显著降温，15个已结束第二批供地城市的平均成交率下降至约70%，13城平均溢价率为4.9%。我们认为地产公司新拿地项目毛利率已见底，随着低毛利存量项目不断滚动消化，未来表观毛利率有望逐步回归稳定。

市场见底：恒大事件扰动导致外资担心风险迅速扩散，引发市场急剧调整，板块估值跌落至历史最低。我们认为目前看不会出现系统性风险，个别高杠杆房企也在积极自救，龙头公司仍然稳健经营。截至2021H1房企的平均融资成本为5.7%，较2020A进一步下降0.2个百分点；债务结构优化，平均短债占比为28%，较2020A下降2个百分点。同时2020H1以来，31家统计房企中，有10、3家房企在两次半年报发布节点实现降档。

三底已现，建议关注优质龙头：截至目前板块估值对应2020A/2021E为4.3/3.7倍，当前平均股息收益率达到11.3%，板块估值处于历史底部，股息收益率高过债券收益率。我们认为房地产行业的“三底”(基本面底、市场底和政策底)已现，到了积极配置地产核心标的的窗口期。基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高，盈利能力更稳定持续的大中型房企优势会越来越显著，销售和业绩都能保持稳定、连续的增长，融资成本伴随持续下降。推荐旭辉控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产、新城发展、融创中国。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。

（文章来源：张忆东策略世界）

关键词： 港股 地产 投资 策略