宏观专题报告：房地产税试点政策启动将近 影响几何？

2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议(后文简称“会议”)通过关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。细则尚未出台，本文我们仅能做如下讨论：房(地)产税征收与用途的国际案例；本次试点城市的可能范围及推行基调；房地产税落地对经济与市场的或有影响。

美国、日本、韩国的房产税(非房地产税)征收存在校对共性：房产税对所有的工商业住房和个人住房征税，计税依据为房产评估值，实行差别化税率，税收收入多用于教育等社会福利支出及城市基础设施建设支出。

我们预计地产市场过热程度越高的城市越有可能列入试点。“国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区”的表述或说明将选取国内地产“过热”城市作为试点。我们根据人口净流入、房价收入比、房价增速对各城市“地产热度”进行打分评估并得出TOP20城市，最终或选取其中部分有代表性的城市作为房地产税试点。当然，也不排除试点城市不在此列的可能性。

如何推行房地产税？“宽税基、低税率”或为基本基调。十三五以来中国房地产市场已从总量调控逐渐转向因城施政的结构性调节阶段。此次房地产税试点办法或仍延续因城施政的思路。国际案例亦证明了因城施政推进房地产税的可行性。若试点城市均为过去数年房地产热度较高的城市、且在共同富裕背景下，预计房地产税或以“宽税基、低税率”为基本基调。

房地产税或有三点意图：缓解财税压力；调节社会结构；助力经济转型。

国际经验表明国内落地房地产税的用意之一或是增加税源、缓解财税支出压力。此外，房地产税还可以有效防止房产相关的资产性收入加剧贫富分化进而达到调节社会结构的目标。就当下而言，房地产税落地亦有助力十四五经济结构转型的意义。首先，国际经验证明抚养比触底回升后，地产过热容易触发经济危机。2011年我国已经迎来抚养比拐点，一旦中国地产市场整体过热就容易出现经济风险。第二，房价大幅波动特别是高房价会对一般型消费形成挤出。十四五期间中国经济目标是转型，十四五中国经济的转型方向是“消费大国叠加制造大国”。坚持房住不炒、确保房地产市场的平稳运行，是经济转型的关键。

房地产税一旦落地，对资本市场有何影响？推进房地产税具有较明显的信号意义，我们维持10月10日报告《关于明年消费企稳的第三个逻辑》

观点，看好明年的大众消费，A股风格也将逐渐向此方向切换。

风险提示：中国房地产市场变化超预期；人民银行货币政策超预期；房地产税政策影响超预期。

（文章来源：西部证券）

关键词： 宏观 专题报告 房地产 试点