土拍现“回暖”迹象 房企延续谨慎拿地

截至3月17日，已有十余座城市公布了2022年首批集中出让土地详情，重点城市的集中推地潮仍在延续。

根据克而瑞研究中心统计，今年前两个月，绿城中国、华润置地、金地集团、中海地产等房企的拿地金额保持领先。纵观整体表现，出手的企业以国企、央企以及地方平台为主。

值得注意的是，目前已释放2022年拿地相关安排的房企中，国企越秀地产亦明确提出，今年将按照40%的投销比安排投资，预计可用资金为457亿元。

克而瑞分析指出，2022年的土地成交市场仍将呈现出“强者恒强”格局，企业拿地积极性将继续分化。随着首轮集中土拍的相继举行，预计今年3月份土地成交规模将有所回升。

值得注意的是，东莞亦在2022年成为“双集中”供地城市之一。

3月16日，东莞市自然资源局方面对《中国经营报》记者表示，为稳定土地市场，经过认真研判并借鉴去年部分集中供地城市的经验做法，该局于近期推出首批8宗土地，同时为提高成交率实施了数项工作。

溢价率微涨

2022年首场集中供地活动——北京土拍中，18宗住宅用地仅石景山1宗地块因无人报价而流拍，其余17宗完成成交，总建筑面积约161万平方米，共揽金约480.23亿元。

此次土拍的平均溢价率为4.5%，较北京2021年第三轮集中供地提升了3.4个百分点；流拍率从17%回落至6%；溢价成交地块有9宗，占比50%。

记者注意到，上述成交的17宗土地中，有3宗触及最高限价成交，分别为丰台区玉泉营街道纪家庙村丁D-007地块(以下简称“纪家庙村地块”)、朝阳区崔各庄乡黑桥村及南皋村棚改地块(以下简称“崔各庄乡地块”)、昌平区中关村生命科学园CP02-0101-6006地块(以下简称“中关村生命科学园地块”)。

根据北京市规划和自然资源委员会发布的公告，纪家庙村地块由JJM-007地块、JJM-012地块组成，用地性质为R2二类住宅用地、A33基础教育用地。总用地规模为3.35万平方米，总建筑规模为8.54万平方米。

纪家庙村地块位于南三环内，毗邻万柳园、玉泉营桥，邻近京开高速、纪家庙地铁站和东管头南站，附近有商圈。

上述竞拍中，纪家庙村地块吸引了中海地产、华润置地等4家房企参与，最终由华润置地以上限总价57.12亿元拿下，成交楼面价约达6.69万元/平方米，溢价率为5%。

崔各庄乡地块、中关村生命科学园地块分别被绿城中国、建发房产以上限总价43.47亿元、27.72亿元竞得，溢价率均为15%。

另外，成交地块中，顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046/6045地块的楼面价最低，仅有民企旭辉参与报价，最终以14.07亿元成交，溢价率仅0.5%。

至此，在此次北京土拍中，绿城中国共拿下3宗住宅用地；中海地产、华润置地分别落袋两子；“保利发展+金地集团”联合体竞得2宗地块。

克而瑞指出，在北京市场的成交出现回暖、杭州部分商业用地出现高溢价成交的影响下，今年2月的整体土拍市场溢价率环比略有回升，平均溢价率升至4.2%，环比微增0.2个百分点。

土地流拍方面，以重点监测的城市来看，因供应减少，今年2月份的土地流拍幅数较1月份明显减少，流拍率因此降至14%。

“2022年2月本是传统的成交淡季，加之‘集中供地’开启后，大部分城市供地节奏改变，大规模土拍仅有北京一城，导致成交规模同环比均大幅下行。不过，在房企融资环境逐渐改善及政府供地端主动调整的影响下，溢价率等热度指标表现有所好转，连续两月呈现微升态势。”克而瑞研究中心发布报告称。

市场热度分化

一线城市之外，部分三四线城市的土地出让亦出现百轮竞拍的景象。

2月21日，经过292轮竞价，江苏南通海安市黄沙港路东侧、江海路北侧地块(编号2022002001)最终由江阴中杰扬铭置业有限公司以4.2亿元竞得，楼面价约1万元/平方米，溢价率为25.75%。记者了解到，此地块规划为居住、商业用地，规划未来建成多层、小高层、洋房产品。

2月28日，编号为台土告字【2022】005号的台州市椒江区葭沚街道现代大道北侧、台州大道东侧地块迎来竞拍。经过633轮竞拍后，由“绿城中国+台州城投置业”联合体以封顶价20.1亿元竞得，折合楼面价1.22万元/平方米，溢价率29.95%，并需无偿返还住宅建筑面积2.06万平方米。

不过，在部分二线及三四线城市，土地流拍的现象同时存在。

今年1月，湛江共有5宗土地挂牌出让，总供应土地面积约47.05万平方米。其中，仅成交2宗，总出让面积约4.07万平方米，总成交金额约3481万元，分别为1宗商住用地、1宗工业用地；今年2月，湛江成交2宗工业用地，3宗城镇住宅用地均流拍，流拍总面积为11.08万平方米。其中，遂溪县遂城镇滨河新区地块遭遇第二次流拍。

CRIC统计数据显示，今年2月，全国土地市场经营性土地中，供应总建筑面积为6560万平方米，环比下降31%，同比降幅为60%；成交总建筑面积为4181万平方米，环比下降47%，同比降幅达62%。从各能级城市来看，一线城市因北京集中土拍成交规模环比大增，二三线城市均远不及去年同期。

结合流拍地块属性来看，商办地块和涉宅地块占比各半。其中，撤牌流拍的涉宅地块主要集中在弱二线及三四线城市，如太原、宿迁、湛江等。受整体市场环境调整影响，上述城市的楼市表现萎靡，进而导致土地市场遇冷，房企拿地意愿不足。

价格方面，受城市能级、成交结构变动影响，由一线城市成交占比增加带动平均地价环比涨至2868元/平方米，环比涨幅达51%，同比增幅为2%。各能级城市中，除一线城市因北京成交多幅高价地块而环比大涨外，二三线城市的成交均价同环比均呈下降趋势。尤其是二线城市，由于今年2月成交的地块多为商办用地，其平均地价仅为3565元/平方米，环比下降12%，同比降幅达25%。

修复期尚存

市场热度持续分化，但集中供地仍在纵深推进。

3月13日，东莞市自然资源局官网一次性发布8宗集中出让商住用地，从官方层面证实了此前“东莞将在2022年成为双集中供地城市”的传闻。

值得注意的是，除了供地方式出现变化，上述集中出让土地除塘厦地块外，均取消了无偿配建安居房要求，同时取消了去年设置的新房销售限价，大幅下调竞买保证金。

东莞市自然资源局方面对记者表示，根据上级要求，东莞作为全国29个重点监控城市，今年住宅用地需实施“两集中”供地。

“为提高上述地块的成交率，我们主要做了以下几项工作，一是合理制定出让计划，保障住宅用地供应规模；二是督促镇街(园区)及时完成土地供应前的手续办理和‘三通一平’等工作，确保‘净地’出让；三是严格把关出让方案，确保符合上级政策要求。目前，我市集中供地尚处于探索阶段，可能会存在因措施谋划不够，如果出现‘流拍’现象，也是市场的客观反应，我们将会总结好相关经验，在下来的集中供地工作中进行优化。”东莞市自然资源局方面称。

“面粉”持续供应，往年的“面粉”是否已成“面包”？

根据克而瑞研究中心发布的报告，2021年22个集中供地的城市在3轮集中供地后，合计成交2111宗涉宅用地。截至2022年2月9日，开工率为21%，未开工地块中仍有7%处于动迁中或未动迁，尚未达到土地平整状态，此类地块在2022年入市的可能性较小。

记者注意到，自2021年9月以来，关于信贷政策方面的利好不断，包括鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购出险、困难的大型房企的优质项目。

日前，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2021年年度业绩会上就曾公开表示，“从公司的角度来说，钱不是问题。”其称，目前各大金融机构已主动对接公司提供并购贷，但公司对收并购项目要求严格。

不过，克而瑞研究中心指出，上述信贷政策方面的举措仅利好于现金流较为稳健的房企，大部分企业的流动性仍总体偏紧。就此来看，企业在2022年仍将保持较为谨慎的拿地态度。

（文章来源：中国经营网）

关键词： 出让土地 研究中心 绿城中国