热点在线丨2022北京房地产行业发展现状及前景分析 未来中国房地产市场规模还有多少空间?

未来中国房地产市场规模还有多少空间?受多因素影响，2022年房地产销售出现“超跌”。近年三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施，叠加疫情反复，信用风险事件频发。为稳定经济增长与重建市场信心，2021年9月以来，地产调控政策持续松绑，但居民购房热情疲软，目前仍处于市场信心不足与政策转暖博弈期，居民信心不足与商品房量价齐跌形成“恶性循环”。2022年销售“超跌”引发市场对未来规模和结构的担忧，基于此背景，我们测算了行业中期的市场规模。未来中国房地产销售规模有多少?2022年中央各项文件重申了“房住不炒”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的政策导向。

此背景下，我国城镇化将继续推进，房地产调控政策将以“稳”为主，居民居住需求是未来十年我国房地产市场的主要支撑。需求可分为三类：

1)新增城镇常住人口带来的城镇化居住需求;

【资料图】

2)生活条件提升推动的居住改善需求；

3)因城市更新带来的居住需求。

围绕上述三项新增居住需求，设计了一套基于人口普查、人口抽样调查等数据量化测算城镇新增居住需求的系统方法，即年均城镇居住新增需求=新增城镇常住人口的居住需求+生活条件提升带来的改善性需求+城市更新需求。根据计算，至2030年商品住宅依旧能维持12万亿平的销售规模中枢。

至2030年商品住宅依旧能维持12万亿平的销售规模中枢：预计2022年我国每年新增城镇居住需求约12.6亿平方米，城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的36.7%、33.1%、30.2%，2030需求为12亿平方米，城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的26%、41.8%、32.2%。改善性需求将在2026年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，房地产销售不会出现大幅下降，房地产开发仍有巨量的市场空间，未来很长一段时间依旧是支柱产业，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

据中研普华研究报告《2021-2026年北京房地产市场调查分析与发展趋势预测研究报告》分析

北京房地产行业，今年可谓产品爆发年：无论豪宅或普宅，设计优秀、品质优良的新楼盘层出不穷，给各类购房人带来更美好的居住体验。随着房地产调控的常态化推进，行业发展增速趋缓、房企融资端趋紧、销售端利润趋薄已经成为不容忽视的趋势。当前地产政策不断收缩、客户购房也逐渐回归理性，不论是主管部门，还是业主都对产品品质提出了更高要求。

1-10月，北京市房地产开发企业房屋新开工面积为1428.6万平方米，同比下降38.5%。其中，住宅新开工面积为776.8万平方米，同比下降41.7%;办公楼为59.4万平方米，下降33.9%;商业营业用房为74.7万平方米，下降27%。北京市房屋竣工面积为867.6万平方米，同比增长59.4%。其中，住宅竣工面积为423.4万平方米，增长62.8%;办公楼为72.4万平方米，下降23.9%;商业营业用房为71.7万平方米，增长92.7%。

1-10月，北京市商品房销售面积为862万平方米，同比增长28.5%。其中，住宅销售面积为702万平方米，增长33.5%;办公楼为36.7万平方米，增长37.8%;商业营业用房为19.5万平方米，下降58.8%。1-10月，北京市房地产开发企业到位资金为4702.3亿元，同比增长9.3%。其中，定金及预收款为2570.4亿元，增长42.5%;国内贷款为747.7亿元，下降33.2%;自筹资金为888.1亿元，下降12.1%。

央行表示，要维护房地产市场平稳健康发展。此外，要坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投资恢复，抑制价格过快上涨，促进经济社会高质量发展。银保监会则强调，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

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