情人节股市现“独有的温柔” 公募REITs全线逆市大涨

情人节当天的股市表现并不像投资者预期的那么浪漫。

2月14日股市低开后反复震荡，截至收盘，A股三大指数集体收跌，沪指下跌0.98%，收报3428.88点；深证成指下跌0.77%，收报13123.21点；创业板指下跌0.52%，收报2732.01点。

保险、证券、银行、房地产开发行业领跌。

面对股市持续调整，有投资者感叹：“这是结婚以来最寒酸的一个情人节。”

不过，截至收盘，11只公募REITs却纷纷逆市收涨。

公募REITs全线上涨

据东方财富Choice数据显示，开盘后11只公募REITs集体飘红，全天呈震荡式上涨，博时蛇口产园REIT盘中一度涨幅达5.7%。截至收盘，11只公募REITs全部收涨，中航首钢绿能REIT单日涨幅达4.53%，博时蛇口产园REIT上涨3.87%，富国首创水务REIT、红土盐田港REIT、建信中关村REIT涨幅均超过2%，分别上涨2.94%、2.41%、2.25%，华安张江光大REIT、华夏越秀高速REIT、东吴苏园产业REIT等也有不同程度的上涨。

目前投资者通过公募REITs获取收益的来源大致有两方面：一是基金上市后可在二级市场交易，以赚取买卖差价；二是基金现金分红，在满足分红条件前提下，基金一般设定每年至少分配一次收益。

从已上市的公募REITs收益情况来看，大部分产品在二级市场表现十分优异。截至2月14日，富国首创水务REIT、红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT等5只产品上市后涨幅均超过40%，依次为97.97%、79.57%、57.84%、48.95%、41.47%。

据《证券日报》记者此前观察，中航首钢绿能REIT、浙江杭徽REIT、东吴苏园REIT这三只REITs曾连续7个交易日强势收涨。

政策再迎税优利好

与此同时，公募REITs再迎税优利好。

2022年1月26日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，主要对原始权益人在REITs设立前的资产重组阶段与REITs设立阶段所涉及的企业所得税部分明确了优化处理方式，在REITs设立前的重组阶段原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税，在REITs设立阶段原始权益人资产转让评估增值部分的企业所得税可递延至实际获得收入时缴纳。

东方证券金融工程团队分析认为，该政策极大地提高原始权益人启动申报公募REITs的积极性，对业务来说是一项大利好。目前市场共11个项目发行上市，不少REITs产品正在“落地之中”，近期围绕公募REITs的各项利好正在加速落地。

机构提醒投资者理性对待价格波动

不过，公募REITs的风险问题仍值得关注。

公募REITs本身的特点是派息相对稳定，确定性较强。国金证券认为，当前产品仍存在政策调整风险、试点项目运营不及预期、二级市场流动性不足、估值波动超预期、基金治理风险等情况。投资公募REITs可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、流动性风险等。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨曾对《证券日报》记者表示，“公募REITs作为一种新的金融产品，上市后的价格是由二级市场买卖双方共同决定的，因此上市首日的价格表现要看投资者对各个REITs项目投资的交易意愿来决定。因为公募REITs的现金分红比较可预期，因此其内在价值比较容易通过DCF(现金流折现法)来计算出来，所以我们认为公募REITs的二级价格会围绕内在价值波动，波动幅度总体而言应小于股票。如果二级市场的价格出现大幅度波动，尤其是价格大幅度上涨至显著高于公募REITs的内在价值时，则新进入的投资者会面临两个风险：一是长远来看价格会向内在价值回归，因此出现价格下跌导致投资亏损的风险；二是因为价格上涨，使得持有REITs的预期IRR(内部收益率)下降，可能不能满足投资人的投资收益率要求。当然与之对应的，当价格大幅度下跌至明显偏离内在价值时，也会出现投资机会。低价买入的投资人一方面未来价格上涨的时候可以获利退出，也可以长期持有通过分红来获得不错的持有期收益。”

华泰证券分析师李晶认为：“较小的成交量对公募REITs的二级市场价格产生关键影响，投机性资金可能有力地拉动价格偏离基本面。普通零售投资者通常难以持有到期，其收益主要由交易产生的资本利得决定，因此需警惕二级市场价格，避免追高买入，根据自身的配置需求审慎决策。”

中航基金相关负责人对《证券日报》记者表示，“建议广大投资者理性对待价格波动，充分认识此类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身风险偏好，关注长期投资价值。”

（文章来源：证券日报网）

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