当前视点！晚一步就被“端盘”了！公募REITs配售比例、认购倍数频创纪录 火爆会持续多久

公募REITs市场持续火爆，继国泰君安临港REIT大卖727亿元后，国泰君安资管旗下东久REIT大卖超855亿元。

9月22日晚间，国泰君安东久新经济REIT(下称“东久REIT”)的认购申请确认比例结果发布。数据显示，东久REIT受到公众投资者的热情追捧，公众实际确认比例仅为0.3375%，换句话说，公众投资者1万元认购该产品，获配的金额将只有33.75元。

9月21日晚间，上交所官网发布国泰君安临港创新产业园REIT(下称“临港REIT”)的认购申请确认比例结果。数据显示，继网下投资者创出148.03倍的认购倍数后，公众投资者认购踊跃，公众投资者实际确认比例仅为0.3287%。

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国泰君安相关人士对《华夏时报》记者表示，公募REITs爆火本质上还是由于优质资源的稀缺性，有些投资者可能习惯在产品的募集期快要结束时才入场，减少资金空置的时间成本，REITs基金的“玩法”却并非如此。由于REITs是一类较为稀缺的兼具股性和债性资产，有助于管理投资组合的整体风险，因此REITs基金往往在开售首日就被抢购一空，如果第二天再参与，别说捡“剩饭”了，可能“盘子”都已经被端走了。

济安金信基金评价中心研究员张碧璇告诉《华夏时报》记者，近年来资本市场波动剧烈赚钱效应不佳，投资者风险偏好不断降低，市场上的资金与可投资产间错配引发的资产荒始终没有缓解。在这样的大背景下，公募REITs由于底层资产属性与股票、债券等其他大类资产关联度较低，且具有现金流稳定、回报良好的特性，因此成为现阶段比较稀缺的优质资产。

公募REITs频创纪录

受到追捧的公募REITs，不止东久REIT和临港REIT。

本报记者统计了近期销售较为火爆的REITs发现，包括华夏京保REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT在内的三只保租房REITs其配售比例均低于0.69%。

而包括华夏合肥高新创新产业园REIT、国泰君安临港创新智造产业园RETI、国泰君安东久新经济产业园REIT在内的三只产业园REITs，其配售比例更是均低至0.34%以下。

从认购倍数来看，备受市场关注的首批3只保障性租赁住房公募REITs，网下认购倍数均超108%。其中，8月8日，红土深圳安居REIT询价结果显示，网下拟认购量为网下初始发售份额的133.03倍，创下当时业内已发行公募REITs的行业纪录。

此后发行的三只产业园REITs认购倍数均在100%以上，更有华夏合肥高新REIT公众发售部分的配售比例为0.23%，再次刷新公募REITs公众发售配售比例纪录。网下拟认购量为网下初始发售份额的156.89倍，再次超越此前红土深圳安居REIT创下的133.03倍纪录。

数据不完全统计，2022年开年以来，共计有十余只REITs基金在申报。其中，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT已经上市，华夏合肥高新REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港REIT已经募集结束外，还有华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金、华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金、华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金等在申报、问询和反馈阶段。

上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平对《华夏时报》记者分析称，最近一段时间以来，公募REITs发行有加速趋势，主要原因为：一是从产品供给角度而言，REITs作为基础设施资产的专业运营平台，在盘活存量资产降低企业负债，提升运营效率实现资产增值，扩宽融资渠道形成投融资循环，从而促进基础设施行业长期健康发展等方面都具有显著示范作用和引领作用，也是国家政策大力推动的方向；二是从产品需求角度而言，REITs不同于传统股债资产，在分红收益高、与其他资产相关性低等方面具有独特优势，REITs上市后也走出了相对独立的行情，得到了投资者关注和广泛参与，一级市场的配售比例不断走低，二级市场也保持了较好的流动性。

天相投顾基金评价中心相关人士表示，首先，公募REITs作为与股、债相关性均较低的资产，具有良好的配置价值，有利于平抑资产组合的波动；其次，从2022年二季报来看，前期发行的公募REITs可供分配金额基本符合预期，这表明公募REITs在当前权益类市场波动性较大的情况下，能够为投资者提供了一个相对稳健的收益来源；此外，公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，相较于市场资金其规模较小，容易引发抢购。

公募REITs火爆会延续吗？

如何看待公募REITs后续走向呢？孙桂平对《华夏时报》记者表示，以往上市REITs资产都较为优质，具有长期投资机会，虽然短期业绩出现一定分化，但整体表现都较好。此外，在当前权益市场表现不好的情况下，REITs表现更加亮眼。同时，REITs分红比较稳定，具有较高的股息率，在当前利率下降的趋势下，分红收益也更为客观。当然，作为权益投资标的，投资者还应注意价格波动风险，切忌追涨杀跌，而更关注其中的长期投资机会。

孙桂平认为，长期来看，供给方面，当前基础设施资产存量以及未来建设增量规模庞大；需求方面，我国资本市场规模较大，众多资金参与其中，对REITs具有长期配置需求。未来REITs仍将不断发展壮大，产品创新也将持续，涌现出新的资产类型，此外REITs扩募也将出现，使得REITs做大做强。随着REITs资产类型和产品数量不断增加，产品差异性也不断增加，投资者可分析甄别，挑选合适REITs进行长期投资。

张碧璇对本报记者分析称，虽然公募REITs在不断扩容，产品数量不断增加，但由于该品类仍处于发展初期，资金承载量有限，总体仍处于供不应求的状态，所以短期内可能仍会保持比较“抢手”的状态。后续公募REITs类产品整体发行趋于常态化，产品数量和规模到达一定量级后可能才会逐步降温。

天相投顾基金评价中心相关人士告诉本报记者，截至9月20日，目前公募REITs的总规模不足600亿元，相较于权益类、固收类基金的规模仍然较低，仍具有一定的稀缺性，再加上其相对独立的风险收益特征以及相对稳健的收益，预计在短期内仍然会受到投资者的追捧。从长期来看，公募REITs的发行对于盘活存量资产，降低债务风险具有很重要的意义，因此预计未来公募REITs将常态化发行，而在REITs规模不断扩张的情况下，投资者可选择标的也将增加，届时参与热度可能相对下降。

（文章来源：华夏时报）

关键词： REITs 东久REIT 配售比例