2021年净利润大增142.73% 津滨发展喜报背后：项目交付成难题？

4.88亿元净利润，同比大增142.73%，在房地产市场下行的大环境下，津滨发展(000897.SZ)2021年全年业绩看起来十分美好。3月30日，津滨发展发布2021年全年业绩报告。2021年全年津滨发展实现营业收入22.54亿元，同比增长22.39%；归母净利润4.88亿元，同比大增142.73%。

业绩报发布后，津滨发展的股价也一度涨超10%，3月30日收盘，津滨发展收盘涨10.06%，报3.61元。3月31日有所回落，收盘价格3.49元，下跌3.32%。

仅从业绩数据来看，津滨发展2021年的确在积极应对房地产市场的新挑战。但透过财报，项目对于津滨发展来说可谓“双刃剑”，在推动其业绩增长的同时，也逐渐在成为藏在暗处的风险之一。

净利润大增142.73%

对于2021年业绩增长的原因，津滨发展在财报中将其归为梅江H3项目完工交付，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。而对于净利润的同比大增，原因同样提到梅江H3项目，称结转收入的梅江H3项目为全资子公司津滨时代开发，且该项目毛利率较高。

从营收结构上来看，津滨发展2021年营收主要来源为房地产销售，收入约20亿元，其中梅江项目收入占据大头。梅江H3项目16.75亿元，占营收比重达74.28%，H4项目收入3.01亿元，占营收比重达13.38%。

据悉，境界梅江项目位于天津市西青区友谊路梅江会展中心西侧，建筑面57万平方米，总户数544户，主要户型分为100-140平方米高层、120-165平方米小高层，及83-85平方米的小户型。

现金流方面，津滨发展2021年经营性现金流也大幅增长。2021年全年营业成本10.3亿，同比下降31.3%，毛利率上升35.6%。期间费用率为4.9%，同去年相比变化不大。经营活动产生的现金流量净额同比增加63.77%，原因为销售房屋回款增加，支付贸易货款减少所致。

从基本业绩数据上来看，津滨发展2021年全年业绩基本面是向好的。

天津地区收入贡献超99%

超99%收入来自于天津。 截自津滨发展2021年业绩报

官网资料显示，津滨发展成立于1998年12月28日，是一家以民用住宅开发为主导产业的企业，遵循“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署。

津滨发展也的确如战略部署提到的一般，立足天津。从2021年的营收地区分布来看，津滨发展来自天津地区的收入约22.5亿元，占营业收入比重99.79%，同比2020年该数值增长约62%。同期来自福建地区的收入只占总营收的0.21%。

这并非天津、福建两地区收入占比首次出现较大数额差距。2019年，天津地区营收占比为99.27%，福建为0.73%；2017年时天津地区营收占比为12.44%，而福建为87.56%。

值得关注的是，在2021年营收区域分布中提到的福建，并未在津滨发展的毛利率一栏中出现，2021年地区毛利率只提到天津为120.26%。

这是否表示，津滨发展将撤出福建市场呢？

对此，上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，出现这种情况可能与年内各地的土地供应情况与房企战略布局有关。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，从数据看，确实区域方面的投资是不均衡的，可以认为是重心回归天津。当然，若是从地产角度看，企业有时候可能具体项目不多，会引起区域市场的波动。但一般也不至于出现这么大的差距，可以认为企业在区域市场的投资方面有新动作。

不过，卢文曦认为从战略层面来讲，津滨发展撤出福建的可能性不大。“毕竟好不容易攻下来的区域去撤退还是很可惜的。”卢文曦向记者讲道。

项目交付难？

的确，如同业内专家所言，对于企业来说，进驻一个地区是不易的，一般不会轻易放弃。但为何福建在津滨发展2021年的年报中如此“存在感低”呢？这一答案或许又要回到其开发的项目本身。

业绩报显示，2021年津滨发展主要项目开发为天津梅江H2以及福建泉州的津汇红树湾 B1项目。

在土储方面，2021年津滨发展全年也未有新增土地储备项目。对此，津滨发展表示2022年公司主要经营目标是确保结算计划的项目如期实现竣工结算，确保年度确认收入的实现，包括梅江H2项目的工程进度以及津汇红树湾B1项目尽快实现竣工验收。

但《华夏时报》记者在检索位于福建泉州地区的津汇红树湾B1项目时，相关消息则以“延期交付”“屡次违约”为主。

有关“延期交付”“屡次违约”相关投诉。 截自人民网政府留言板

有人民网领导留言板上留言称，津汇红树湾B区位于洛江区万兴街与滨江北路交汇处，项目B区6-7期原定于2020年11月30日交房，但截止当前已有一年多时间，开发商尚未明确交付时间。

更值得考究的是，在3月27日泉州市信访局回复相应投诉时明确表示，津汇·红树湾项目建筑主体基本完工，下一步将开始户外工程施工。这与年报中表述的项目主体完工并不相符。

那么，为何会出现年报表述和官方回复有出入的情况，福建地区的项目又预计何时交付呢？带着上述种种疑问，《华夏时报》记者致电了津滨发展董秘办公室并向其邮箱发送了相关采访函，但截至截稿之时暂未收到回复。

不过，在2021年年度董事会经营评述中，津滨发展也表示，“2022年梅江项目将继续以打造精品为公司战略目标，按照计划节点要求，确保全项目计划实施。津汇红树湾项目完成B区工程收尾验收及竣工结算，顺利向业主交付。”

但同时，津滨发展在这份董事会经营评述里也直言道，2022年乃至今后一个很长时期，公司都将处于负重爬坡、苦练内功、攻坚克难的处境之中，机遇和挑战并存。

（文章来源：华夏时报）

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