多地下调首套房贷利率下限 2023年房地产市场发展及房地产政策解读

1月5日，房地产再迎支持刚性住房需求的重磅政策。央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

1月29日，郑州打响了新年降首套房贷利率下限“第一枪”，目前部分银行下调首套住房贷款利率至3.8%。在郑州行动之前，短短几周时间，全国已有多个城市采取类似行动。

据中指研究院不完全统计，2023年调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，其中肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限，九江、中山、天津、沈阳的首套房贷利率最低达到3.9%，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。

(资料图)

证券时报券商中国本周二报道提到，上海易居房地产研究院研究总监严跃进统计，在全国100个城市中，有70个城市新建商品住宅成交均价同比涨幅小于或等于5%，这也意味着百城中有七成城市房价疲软。严跃进认为，此类城市是2023年、尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市。

严跃进指出，统计显示，二线城市中的太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳总体房价疲软，是一季度最应该主动下调房贷利率的城市。

同样房价总体疲软的三四线城市香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州也建议积极下调房贷利率，这其中包括环京的四个城市香河、大厂、承德和张家口。

值得一提的是，首套房贷利率动态调整机制其实是对此前政策的延续。2022年9月29日，央行公告，对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。本月初的新规意味着，央行将这一临时性政策常态化。

首套房贷款利率调整机制出台不久，研究统计认为，全国70个大中城市中，符合条件的城市达38个，较2022年9月增加15个，市场活力将进一步激活，2023年销售在四季度有望实现同比转正。

梳理2022年9到11月70个大中城市的房价同比、环比涨跌后，中信证券认为，在38个符合条件的城市中，一线城市均不符合新规的调整首套房贷利率标准，因为11月北京、上海房价同比、环比均正增长;

广州、深圳仅环比为负增长，同比正增长，新一线城市中，有武汉、沈阳、天津、郑州四个符合标准，二线、三线、四线和五线城市中，分别有14个、12个、7个、1个城市符合标准。

总体来看，市场呈现出分化加剧的局面。对此，市场人士表示，今年春节部分一二线城市新房项目到访量与去年春节相比有所修复，但由于春节期间大量返乡人群外流，市场活跃度相比节前有所下滑。

短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现，对于大部分城市而言，市场修复需要更长时间。

“与往年春节假期一二线城市楼市零成交相比，2023年大部分项目都开门迎客，所以市场整体依然有一定成交量。”中原地产首席分析师张大伟表示，同时，部分重点城市正在酝酿楼市“小阳春”。

随着多轮利好政策落地，2月份至3月份市场有望企稳回升，如果在3月份再出现一线城市二套房信贷宽松，3月份出现“小阳春”的可能性将明显增加。

据统计，目前全国31个省区市已全部发布政府工作报告(或摘要)。从2022年成绩单来看，有8个省份GDP(国内生产总值)总量超过5万亿元大关。其中，广东、江苏两省GDP均超过12万亿元，广东GDP总量已连续34年位居全国第一。在GDP增速方面，福建、江西以4.7%增速并列第一。

对于2023年经济增长目标，31个省区市GDP平均增速目标为6%，较2022年下降0.3个百分点。其中上海定为5.5%以上、北京为4.5%以上，辽宁、广东、山东均为5%以上。

对比往年，激活房地产市场被多地列为2023年稳增长重点工作之一。其中，支持刚性和改善性住房需求、防范化解地产风险、保交楼、稳民生，都成为各地政府工作报告中高频出现的热词。

在多位地方代表委员提交的房地产相关建议中，“松绑”亦成为主基调。上海市政协委员丁祖昱建议上海调整楼市四限政策，有条件、分区域地试点放松限购，有条件地打开限价。

2023年房地产市场发展及房地产政策解读

据中研普华产业研究院出版的《2022-2026年中国房地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》统计分析显示：

回顾过去一年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，房地产面临的挑战前所未有。

伴随房地产市场的下行，从中央到地方，房地产调控政策密集出台，特别是在去年年末，“金融16条”“三箭齐发”等多项重磅政策落地，支持房企融资，不断改善房地产市场资金状况……

2022年底召开的中央经济工作会议也为今年的经济工作定调。会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购等。

会议还将住房改善和新能源汽车、养老服务等并列，列为扩大内需战略的重要抓手，并且再次强调，因城施策支持刚性和改善型住房需求。

业内认为，新的一年，政策将继续在融资端发力，支持保交楼和满足房地产行业合理融资需求，防范化解优质头部房企风险。同时，各地房地产需求端的支持政策也有望进一步强化，加大对刚性和改善型住房需求的支持力度。比如，一些城市在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率等方面还有较大优化空间。

需要指出的是，在“房住不炒”政策框架下，我国将打破宏观经济对房地产以及土地财政的过度依赖，使住房回归民生属性，以往“高负债、高杠杆、高周转”开发建设的房地产发展旧模式，将向注重产品质量和运营服务的高质量发展新模式转型。

业内预计，2023年房地产利好政策将有望逐步落地，而随着疫后经济重启和居民收入改善，刚性和改善性住房需求将进一步释放，房地产市场信心将逐步恢复，房地产市场有望迎来复苏。

近日，中国人民银行、中国银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡，实施改善优质房企资产负债表计划，引导优质房企资产负债表回归安全区间……

在春节期间，不少地方的房地产市场开启了促销模式，纷纷推出房价优惠、购房补贴、特价房等活动，看房客逐渐多了起来。

未来行业市场发展前景和投资机会在哪?欲了解更多关于行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2022-2026年中国房地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》。

关键词： 房地产市场 住房需求 一线城市