产业园区配套宿舍未来潜力无限，运营企业如何突出重围？

来源：榕城网时间：2021-12-23 18:03:26

今年，规范、发展、支持住房租赁市场成为“两会”的关键词，各地纷纷提出，要多渠道增加租赁住房的供给，积极推进集体土地建设租赁住房的试点工作，加强统筹，重点在产业园区、交通便捷的区域规划布局集体土地租赁住房，促进职住平衡、产城融合。“十四五”期间，各地政府更是大力发展保障性租赁住房，住房租赁被提高到国家战略的层面上，解决好企业基层员工的住宿问题，也成为了解决城市住房问题的重点工作之一。

一、政策层面利好，产业园区配套宿舍发展潜力大

（一）产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房

今年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中“土地支持政策”明确提到，租赁住房新增部分除了涉租赁用地建设成为保障性租赁住房，还有一种方式是将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型租赁住房。

目前，已经开始落实这一方案的城市主要是西安和合肥，西安落实将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%的土地支持政策，满足比亚迪在产业园内建设保障性租赁住房的需求，建设宿舍性租赁住房12栋，4416套（间）。此外，合肥允许国网安徽电力公司将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例由7%提高到10%，建设宿舍型租赁住房134套（间）。

产业园区利用更高比例的自有用地建设宿舍型租赁住房，有助于节约企业成本，同时在一定程度上解决企业员工住宿问题，增加产业园租赁住房供给，促进实现产业劳动者群体的住有所居。

各城市积极出台非改租相关政策，缓解存量问题，增加租赁供应

近期，各地频繁发布“非改租”相关政策，随后，国常会再强调“改建保障性租赁住房”，这说明增加租赁供应的重点或在发生变化，由新增租赁用地转向与存量改造并重，存量资产和控制资源极有可能成为长期宏观调控的灵活手段。对于发展租赁住房来说，将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅改建成租赁住房，或者将非住宅用地改成租赁用地建设租赁住房也是有效的供应方式之一。随着“非改租”的落地，产业园区将释放出更多的存量资产。在此基础上，由保障性租赁住房政策，及产业园区劳动者居住措施所组成的政策链，也将进一步推动职住平衡的实现。

多地单列产业园区、工业用地配建租赁住房或建设集体宿舍奖补政策，财政端同步支持

截至目前，全国共有24个城市获得3年24亿的住房租赁市场培育发展中央财政资金支持。除此之外，这些城市为培育和发展住房租赁市场，在城市层面也安排了专项资金，资金主要用于多渠道筹集租赁房源。这其中，北京、广州等城市的奖补政策中，单列宿舍型租赁住房奖补政策明细，通过财政端支持，鼓励住房租赁企业发展产业园配套企业宿舍。

表：部分城市宿舍型租赁住房相关补贴情况

城市分类补贴标准

北京集体土地建设租赁住房集体宿舍（使用面积20平方米以上，居住人数4至8人）5万元/间

广州利用集体、国有建设用地建设租赁住房建设集体宿舍型租赁住房按建筑面积800元/平方米

商业、办公、工业、酒店用房等非住宅，经批准改造为租赁住房改造为集体宿舍型租赁住房按建筑面积550元/平方米

为环卫工人、公交司机等城市重要公共服务群体提供租赁住房，且租金接受政府指导新建租赁住房按建筑面积1000元/平方米

改造租赁住房按建筑面积800元/平方米

实施品质化提升的租赁住房项目按建筑面积600元/平方米

数据来源：公开资料

提升产业园宿舍复合管理能力，做好园区的配套商、服务商

（一）产业园区配套宿舍运营难点重重

当下，研究生、博士生开始青睐工厂，程序员离开大厂走进工厂，越来越多的高学历人群加入制造业。此外，职业技术院校的学生未毕业就被抢空的现象也表明，伴随着城市经济的升级和发展，制造业劳动者的规模在逐年增长。随之而来这些人的住宿问题成为产业园业主需要解决的最重要的问题。

由于制造业多为劳动密集型企业，需要大量的劳动者，使得产业园需要配套的宿舍规模体量也在同步变大。同时，多数的产业园均位于城市新区，周边的配套也不够完善，结合以上，租赁大社区应时而生。对于大社区而言，大体量、人员密集将如何保障安全？随着劳动者们的消费升级，如何营造良好的安居环境？解决了租客的生理以及精神需求外，对于企业而言，降本增效，提升运营效率也是难点。因此，对于产业园区的配套宿舍运营商来说，需要拥有全方位的“复合管理能力”，才能保障租客安全，为其提供安居宜居的生活环境，为业主提升运营管理效率。

同时除了在运营阶段提供专业化的运营服务，一个成功的产业园配套员工宿舍项目从最初定位就需要有经验丰富的企业宿舍运营商提供全方位的一体化综合服务，帮助企业规避建设租赁住房中的各种雷区。而中富旅居乐璟正是这样的一家有丰富成功运营经验的运营商。

（二）全链条综合服务，解决各类房屋问题

在各地提倡“非改租”的当下，有效盘活存量，丰富市场供给成为主要任务。但随之而来的各类房屋问题也是需要运营商去解决。因此，对于项目的改造应当选择具有丰富经验、且客户满意度高的运营商。

中富旅居旗下乐璟生活社区作为面向产业园区的企业住宿服务品牌，拥有丰富的园区运营经验，能够从前期定位开始介入，从建设到后期运营，提供全链条综合服务方案。针对房屋面积过大的问题，乐璟将房间进行合理划分，打造干湿三分离、独立卫浴、多台盆设计，满足多人居住的生活场景。与此同时，随着越来越多的高学历人才加入制造行业以及蓝领阶层逐渐的低龄化，客群也更加注重私密性，因此，乐璟在房间内为每位租客设计大容量的独立衣柜，保障租客隐私。针对项目改造装修时间过长的问题，乐璟引进了装配式装修，集成式卫浴大大减少了工期，降低甲醛危害的同时便于后期的维修。

（三）通过大社区的复合管理，提供服务价值

当下，传统的宿舍管理运营效率低且数据信息化程度低，园区内配套宿舍多为千间以上的大体量规模。如何实现高效运营、低成本管控以及安全运营，同时为园区内企业更好地帮助企业留人，也成为大型租赁社区运营商需要攻克的难题。因此，提升大社区的复合运营管控能力，为园区企业和员工提供服务价值成为重中之重。

1.社区全周期、全方位的安全管理

对于产业园区内的大体量配套宿舍，人员较为密集，安全成为首要条件。传统宿舍管理中，主要通过基础的消防设备设施，以及安保人员来维持宿舍楼宇的安全。这类管理属于被动管理，即事情发生了再去响应解决。而新型的宿舍型大社区，已经将安全做到主动管理，即主动查找安全隐患，将安全事故扼杀在萌芽中，极大程度降低安全事故。比如乐璟生活社区，通过自主开发国内首个智能公寓管理系统，内嵌“云盾”模块，利用智能硬件和大数据将消防、入户安全、社区治安融为一体，高度系统集成，实时后台监测响应，覆盖社区每个角落。这种主动防御式安全管理模式，为安全、舒适的社区树立坚实的“后盾”。

2.创造留得住人才的安居环境

乐璟生活社区除了提供基础的住宿服务，也为劳动者们提供舒适的生活环境和配套服务。在社区内配有大量公共空间，例如公共厨房、洗衣房、快递柜等，同时为了满足租客的休闲需求，设置了阅览区、健身房、观影区、篮球场等。

此外，由于项目多位于产业园区内，周边的生活配套相对短缺，乐璟围绕其生活社区，增添了大量生活配套设施和服务，建立了社区商业品牌——乐璟天地（LOGIN MIX）、乐璟小铺（LOGIN STORE）等商业体。同时，项目设置多样的增值服务，例如搬家保洁、社群电商、私有社区等，满足租客多元化的生活需求，也有助于带动社区及周边的经济活力。

图：天津中新乐璟微电子生活社区公区

除了生活休闲配套，乐璟还注重租客的住宿体验及福利，定期组织社群活动，为租客提供良好的社交环境，为企业更好地留住人才创造安居的环境。

3.技术驱动下，降低综合运营成本

在科技化、信息化的场景时代，搭建智能化住房租赁系统已成为各家运营商的标配。过去传统宿舍主要靠宿管员花30分钟处理一个住户入住或退宿工作、靠人工方式记录所有的水电表、花费大量时间建表格算成本，效率极低。住户的生活需求，也未必能及时响应，及时解决。对比乐璟生活社区的做法是在社区布置“乐享住”智慧公寓管理系统后，大幅降低对于宿舍管理人员的依赖。系统自动抄表，自动结算，实时反馈响应，管理人员可以腾出更多的时间去服务住客，解决住客问题。据了解，目前乐璟项目的人房比为1:200（效率较传统宿舍提升2倍），有效地帮助企业降低管理和运营成本。

图：乐享住功能布局图