环京市场物流仓储项目将迎来租赁高峰 全年新增供应量总计13.9万平方米

环京市场物流仓储项目将迎来租赁高峰。1月11日，北京商报记者在CBRE世邦魏理仕发布《2021年北京房地产市场回顾及2022年展望》中看到，2021年第四季度，位于顺义的一座双层物流项目交付，至此全年新增供应量总计13.9万平方米，同比增长73%。不过，这仍难以满足北京日益增长的仓储物流需求。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、产业地产部负责人李虹指出，2022年预计将有35万平方米的仓储物流新增供应进入北京市场，可租面积增多带动新租需求活跃，有实力的优质租户或将提前锁定空置面积，借机布局。而天津、廊坊市场2022年预计入市的仓储物流供应量合计172万平方米，为租金敏感的租户提供更多环京布局的选择。

现有项目的租户调整为扩租和升级搬迁的租户释放有限的可租机会。世邦魏理仕方面指出，电商节过后，物流仓储市场短租腾退面积很快被租期更长、租金承受能力更高的租户消化，季内取得电商零售第三方物流的大面积租赁成交，使得净吸纳量环比回升至约3万平方米。全年第三方物流成交租赁达总成交面积61%;电商零售虽然直接租赁面积只占15%，但通过物流外包间接贡献第三方物流需求。

四季度仓储物流市场的空置率增加。根据数据显示，第四季度的空置率连续两个季度环比上升至2.3%，平均租金同样本比环比上涨0.7%至每月每平方米53.7元，租金涨幅连续两个季度低于1%，较上半年明显放缓。不过，北京仓储物流的全年空置率均维持在3%以下，推动租金以5.6%的年度增速上涨。从区域来看，在城配需求的推动下，到达中心城区更便利的马驹桥、经开区等区域涨幅最快，其他区域亦有不同程度增长。

从环京地区的仓储物流市场来看，2021年第四季度，天津及廊坊市场共计入市四个项目合计体量43.7万平方米;全年京津廊市场新增供应总量达164.6万平方米，其中天津占44%，廊坊占48%。

从需求看，天津在2021年第四季度的电商零售及第三方物流行业的大面积成交，空置率全年均保持在18%以下，年末租金同比上涨1.3%，其中作为电商产业基地的武清区域获得最大涨幅;而廊坊整体空置率则迅速升至53.1%，空置率较高区域本季度租金开始下调，业主以价换量策略推动季内净吸纳量增至7.9万平方米;而广阳开发区及北三县等原本出租率良好的区域租金表现稳定，区域间租金表现分化下，全市年末租金同样本比同比下降1.1%。

李虹认为，鉴于北京城内民生刚需长期占据主导地位，供不应求短期内仍将持续，预计2022年第一季度或将迎来需求小高峰，租金持续递增。北京不断高涨的租金趋势将促使租户持续优化调整布局，对配送时效要求较高而承租能力也较高的租户持续扩张，近期购地自建仓库的大型电商和物流企业可能整合部分租赁需求，为其他租户提供机会。