珠海万达商管更新赴港上市招股书 市场份额达8.3%

4月24日，资本邦了解到，珠海万达商管更新赴港上市招股书，中信证券、摩根大通、瑞信为联席保荐人。2021年10月21日，万达商管向香港联交所提交的上市申请材料在2022年4月21日已处“失效状态”。

招股书显示，按截至2020年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，公司是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。公司也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场。公司的商业运营服务包括：(i)商业管理服务、(ii)物业管理服务，及(iii)增值服务。

截至2021年12月31日，万达商管管理417个商业广场(包括132个独立第三方商业广场)，总在管建筑面积达5900万平方米。于2018年、2019年及2020年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。截至2021年12月31日，万达商管有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。

万达商管在上市前的股东架构中，大连万达商业直接持股69.99%、并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益，合计持股78.83%。

截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的52.68%，当中包括(i)5.19%的直接权益、(ii)透过万达集团拥有的44.31%间接权益及(iii)王健林的配偶林宁女士所持有的3.18%直接权益。因此，王健林、林宁、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢、银川万达共同组成一组控股股东。

其余投资者还包括PAGACWonderlandHoldingGPLimited、蚂蚁科技、腾讯、中信资本、华平投资、招商局资本、合众人寿保险、上海国盛资本等。

财务方面，2019年、2020年和2021年三个财政年度，万达商管的营业收入分别为134.37亿元(人民币，下同)、171.96亿元和234.81亿元，相应的年内溢利分别为12.48亿元、11.12亿元和35.12亿元。

值得一提的是，于往绩记录期内，公司的大部份收入由万达集团拥有的项目所产生，而该等项目并不受公司控制。于2019年、2020年及2021年，有关收入分别为96.4亿元、116.76亿元及163.82亿元，各占同期公司商业运营服务收入71.7%、67.9%及69.8%。于2021年，万达集团商业广场的毛利率高于独立第三方商业广场的毛利率。

此外，公司的资产负债率近年来一直位处高位，公司的资产负债率由截至2019年12月31日的80.4%上升至截至2020年12月31日的95.8%，主要由于在2020年分派股息51.78亿元。公司的资产负债率由截至2020年12月31日的95.8%下降至截至2021年12月31日的70.9%，主要由于(i)珠海万赢增资21.74亿元;及(ii)因委托管理模式下的运营管理服务变现，导致贸易应收款项及应收票据增加。

关于赴港上市募资用途，万达商管计划用于战略投资和收购;用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景;用于增强公司的科技及数据处理能力;用于商业广场部份设施升级;用于对生态体系内进行战略投资等。

大连万达商业的H股于2014年12月23日于联交所上市并于2016年9月20日退市。大连万达商业曾于2015年8月31日申请A股于上海证券交易所上市。2021年3月23日，大连万达商业撤回其A股于上海证券交易所上市的申请。(倪若宇)

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