高端住宅行业现状及发展趋势分析2022 高端住宅长租化趋势显现-全球聚焦

高端住宅行业前景如何?目前有不少月租金超10万元的高端住宅房源正在租赁中，包括上海汤臣一品和北京缘溪堂、使馆壹号院、万城华府等小区的房源。

(资料图片仅供参考)

为何这些处于“塔尖”的高端住宅会出现在租赁市场?事实上，近年来在“房住不炒”大背景下，高端住宅市场越来越向租赁“靠齐”，高端住宅长租化成为行业发展的一大趋势。在业内人士看来，高端住宅租赁市场上半年虽然受疫情影响波动较大，但目前市场正逐步恢复，看好行业未来的发展。

据中研普华产业研究院出版的《2022-2027年高端住宅行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》统计分析显示：

高端住宅行业现状分析调研

目前一线城市，尤其是北、上、深，高端住宅市场占比高居九成以上，北京高端住宅均价最高;上海成交最多;深圳量价涨幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二线城市高端住宅市场，尤其是具有资源优势的别墅高端住宅有后发优势。苏州、成都、厦门、青岛等一些城市优秀高端住宅项目品质已经超越一线城市。随着人们价值观更人性化的功能划分，更优质的生活情景体验，更强调圈层交流的社区氛围打造，随着中国财富阶层消费观念的成熟，发展高端住宅市场趋势将成为未来10年主流豪宅的价值核心。

高端住宅体系价值=城市+地段+产品+配套+圈层+品牌+文化+升值+延展性+珍藏性。高端住宅体系价值是一个动态的函数关系，其中右边的任何一个元素发生变化，都会改变高端住宅体系价值，其中城市、地段、产品、配套、服务对价值与价格的影响最直接。

近期的租赁行业颇为热闹，继首批三只保租房REITs上市一个月后，9月22日，上交所网站披露，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向上交所提交申报并获受理。可以说，在保租房建设提速的同时，公募REITs佳讯频传，拉开了行业金融化的大幕。而在市场化租赁方面，也有一大趋势越发明显——“房住不炒”大背景下，高端住宅市场越来越向租赁靠齐。

以高端住宅代表汤臣一品为例，根据汤臣集团的业务策略，两栋住宅大楼划作销售，而另外两栋住宅大楼则保留作租赁用途。汤臣一品官网显示，B栋双面御景出租户型为431-434平方米;D栋为一层一户，出租户型约597平方米平层。

新京报记者注意到，在贝壳找房平台上，汤臣一品一套西南朝向的4室1厅1卫的精装修房源正在对外出租，面积为437平方米，93000元/月，为季付价。

其他项目也同样有不少高端住宅房源正在租赁中。贝壳找房平台显示，目前上海月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共44套;北京月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共56套，涉及小区包括缘溪堂、使馆壹号院、万城华府等;深圳月租金10万元以上的高端住宅租赁房源共72套。而在丽兹行平台上，目前上海、北京、深圳月租金10万元以上的高端住宅租赁房源分别为8套、23套、28套。

高端住宅，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高端住宅，不享受减半征收契税的优惠政策;其他住宅为普通住宅。中国房地产市场有两类需求不可忽视，一类是刚需，另一类则是位于塔尖的高端住宅市场。而改善型需求的爆发，为高端住宅市场打开了新的想象。高端住宅价值标准在项目开发前可作为项目规划设计时定位参考，在营销中可以作为营销重点，在项目投入使用后可作为价值梳理与价值维护所用。未来将创造新的财富人群，从而催生新的高端住宅市场需求。主板、创业板，以及科创板，正在引领了新一轮的财富与价值创造。

数据显示，2021年上半年二三线城市总价1000万以上高端住宅成交套数TOP10城市共成交7119套。发展高端住宅市场趋势将成为未来10年主流豪宅的价值核心。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%。

从各价格段来看，上半年二三线城市高端商品住宅成交总价仍然以1000万-2000万为主，受供应结构及购买力影响，总价2000万以上高端商品住宅成交数量锐减，总价5000万以上高端商品住宅成交套数更是屈指可数，而东莞在上半年表现较为突出，5000万以上成交套数达到了17套，是2020年上半年的近6倍。

未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。

高端住宅市场前景分析

今年以来，高端住宅租赁市场呈现出怎样的走势?黄卉分析指出，相比于疫情前的2019年，今年以来，高端服务式公寓出租率仍有所下降，但疫情影响下，租客对于居住安全和品质的要求也在提高，服务式公寓的租赁需求仍然较强。

聚焦分散式高端住宅租赁方面，据陈侃介绍，从一线城市来看，今年上半年在疫情影响下，外籍人士有所减少，国内高端住宅客群也减少了出行，因此，高端住宅租赁市场受疫情影响波动较大

报告显示，北京高端住宅市场二季度成交量创历史新高，新房价格稳中有升。调查显示，二季度北京高端住宅市场共成交2477套，环比上涨192.1%，单季度成交量达到十年来最高水平。住宅市场供需两旺推动了价格企稳回升，第二季度高端住宅新房价格稳中有升，环比微涨0.2%。对此，业内人士表示，北京第二批次集中供地成交多宗优质地块，市场需求升温促使高端项目加快入市步伐，预计未来一年高端住宅新增供应维持平稳。、

不同于蓝领或白领的租赁住房，高端租赁住房更多的是服务于金领、短期商务出差人群等细分群体，该群体注重居住体验与服务品质，随着未来消费升级与品质需求的提升，高端住宅租赁的市场空间也将更大。对于机构来说，需要提升服务运营能力与品质管控能力，从满足租客居住体验角度出发来延展租后服务范围，以提升客户的信任程度。

年轻一代消费群体逐渐成为高端家具主流，他们代表的新生消费力量正向家具市场涌来。随着消费者的迭代、消费痛点变化、获取信息渠道多元化、时间碎片化，消费形态逐渐形成了新规律，这将进一步促进家具品牌化的发展。国家统计局公布了《2021年国民经济和社会发展统计公报》。报告数据显示，全国常住人口城镇化率为64.7%，比上年末提高0.83个百分点。过去四十余年城镇人口数量从1.7亿快速增至9.1亿，净增7.4亿，整体城镇化率从17.9%提升至64.72%，未来我国城市化水平仍有待提高。

高端住宅行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，预测未来业务的市场前景，以帮助客户拨开政策迷雾，寻找行业的投资商机。高端住宅行业报告在大量的分析、预测的基础上，研究了行业今后的发展与投资策略，为企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据高端住宅行业市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据。

未来行业市场发展前景和投资机会在哪?欲了解更多关于行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2022-2027年高端住宅行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。

关键词： 万元以上的 一线城市 商品住宅