老旧小区怎么改？引入社会资本探索“鲁谷模式”

《2020年老旧小区综合整治工作方案》提出，北京今年将开工老旧小区综合整治项目80个，石景山区鲁谷街道五芳园、六合园南、七星园南三个社区位列其中。老旧小区怎么改?街道邀请居民出主意，突破产权单位多、物业管理单位多等难题，寻求最大公约数。

现场支摊儿广征民意

“停车位少、上下水管线严重老化、屋顶漏水，这是居民反映最多、最想改的地儿。”提起社区居民的需求，六合园南社区党委书记，也是物管会主任的于雄伯如数家珍。

六合园南社区建成于1993年，砖混结构的房屋，经过27年的风吹日晒雨淋，早已是“年老多病”。“总结起来就是，一层堵、顶层漏、其他层窗户会飘雨。”今年72岁的孙小平在社区住了20多年。她说，老街坊们多年来盼望小区搭上改造的“春风”，为老房子“治治病”。

2020年，老街坊的盼望终于有了回应。以鲁谷街道为实施主体，将五芳园、六合园南、七星园南三个社区纳入2020年北京老旧小区综合整治名单中，改造面积26.7万平方米，涉及4089户居民。

“老旧小区怎么改，居民说了算。什么不行就改什么、缺少什么就补什么，尽可能尊重群众意愿。”一开始，鲁谷街道党工委书记李先侠就将“群众点单、政府配菜”定为综合整治工作的首要原则。

5月2日第一次入户，由社区居委会、物管会委员、设计团队三方组成的入户小组，就给六合园南社区的630户居民送去《老旧小区改造工程项目明细及征求意见表》。屋面防水、外墙粉刷、楼梯间粉刷、更换排污水管网……基础类和自选类的18项改造明细，都一一列在了意见表上，居民有任何疑问都可以现场解答。

与此同时，兼任物管会副主任的孙小平，也在社区门口支起了“摊儿”，现场解答街坊们的疑问：“街坊邻居都认识我，有什么话愿意跟我说。听取大家伙儿的意见，监督第三方的工作，也是物管会要发挥的职能。”

改造“菜单”力求精准

5月15日，六合园南社区入户小组完成了三遍“覆盖调查”，小区内70%居民的意见都拿到了手。经过梳理整理后，物管会委员和设计师就小区综合整治的设计方案展开第二次商榷。

“居民普遍反映，楼前的挡土墙还是得拆掉，挤出来的空间能增加点停车位。”于雄伯提道。设计师凌雪记下需求，准备吸纳到改造方案中。“在方案最终确定之前，我们还要多次征求居民意见。”

这几日，街道也在认真梳理入户调查的情况，有针对性地设计改造“菜单”。“老旧小区改造必须向老百姓最关注的问题发力，将有限资金用在‘刀刃’上。”李先侠介绍，此次纳入改造的三个老旧小区有着“三高、四低、五多”的特点。“三高”是指居民老龄化程度高、房屋安全风险高、居民诉求率高;“四低”是指居民收入低、物业费标准低、物业费收缴率低、居民满意度低;“五多”则是产权单位多、物业管理单位多、房屋类型多、历史遗留问题多、小区出入口多。

“3个社区、7个院落，涉及45个产权单位和15家物业公司，要协调的工作真是方方面面。遇到矛盾，躲避可不成，就得迎难而上。”李先侠说，针对产权单位多、物业公司多这两多，街道已明确，通过授权委托的形式，由统一的物业公司接管公共区域管理。

引入社会资本探索“鲁谷模式”

《2020年老旧小区综合整治工作方案》提出，要积极探索老旧小区综合整治后长效管理机制。李先侠介绍，纳入改造的三个社区要探索建立“物业先行、整治跟进，政府支持、企业助力，群众参与、共治共享，资本运营、反哺物业”的“鲁谷模式”。具体说，基础类改造由财政资金投入，新建停车综合体、自行车棚改造等提升类改造拟引入社会资本进行投资。街道将授权资本方通过运营区域内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等来获取回报，但其必须承诺，在整个运营期内，拿出一定比例的收益用于反哺物业收入缺口，最终实现老旧小区有人建且有人管。

就在前天，六合园南社区完成了物业确权工作，拟将应急物业选聘为正式物业，并定了商品房1.7元/平方米/月的物业费标准。“按这个标准，我每年的物业费是2258元，只要服务好，这钱我愿意出。”孙小平说，今后物管会又多了一项工作，那就是监督物业服务。

关键词： 居民 老旧小区