房地产贷款集中管理 建立区域差别化调节机制

2020年的最后一天，房地产贷款市场迎来重磅新规。2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，并于2021年1月1日起实施。

所谓“房地产贷款集中度管理制度”，央行、银保监会方面解释，这是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

“从国际上看，房地产贷款占比过高，或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。”民生银行首席研究员温彬在接受《证券日报》记者采访时表示，目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额(含个人住房贷款)占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、明显超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。

易居克而瑞部门副总经理谬萌在接受《证券日报》记者采访时认为，《通知》的发布表明“房住不炒”的基调不会变。房企必须提升自己的内部管理，如城市进入、项目取舍、产品创新等，特别是回款和融资方面自我优化，才能更好地发展。

《通知》发布后，也有不少准备购房者担心是否会影响其申请个人按揭贷款?对此，麻袋研究院高级研究员王诗强对《证券日报》记者表示，新规可能导致房贷申请周期延长，对贷款人的资质审查也会更加严格，一些资质较差的客户可能不会通过审核并获批贷款，不过，首套房房贷等刚需受到的影响比较小。

北京看懂研究院研究员李凤文在接受《证券日报》记者采访时认为，《通知》的下发对个人住房贷款不会有太大的影响，但对于银行尤其是超出新规设定的比例要求的银行来说会有一定的影响。银行机构要认真落实《通知》要求，加快制定业务调整方案，实施业务调整，争取早日达到要求。同时，也要防止不顾客观实际“一刀切”的执行政策，给区域房地产市场发展造成不利影响。更重要的是，银行机构还要强化贷款“三查”，防止消费贷款以及生产经营贷款绕道流向房地产市场。

“对于个人购房者来说，基本上问题不大，只需要按照政策的流程办理贷款即可”，易居研究院智库中心研究总监严跃进也对《证券日报》记者表示，后续一些属于消费贷款方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。

央行、银保监会则表示，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定;对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进;对于个别调降压力较大的银行，将通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

关键词： 银行业 金融机构 房地产贷款