八大券商主题策略：房地产投资周期剖析！政策窗口期来临 潜力标的名单曝光

每日主题策略讨论，东方财富网汇总八大券商观点，揭秘行业现状，观察行情走势，提前为您把脉A股。

浙商证券：中国房地产投资周期的新视角

理解中国经济周期的核心在于理解中国的地产投资周期，区别于传统的供需分析框架，我们将土地购置和开发环节进行了拆分，创新性地从需求、开发、库存三大周期视角定义地产投资的驱动因素，以期更清晰地理解和推演地产周期。

我们发现：1)2016 年以后，“销售面积基数较高+造价成本走高”使得建安工程投资额稳定走高，“量稳+价升”两点驱动因素最终反映在地产投资的韧性上。

2)在本轮地产周期中，居民需求政策已经逐步放开，但放开力度不足；开发侧最重要的三项政策约束未完全打开，开发商融资仍然受限。在稳增长既定经济目标下，地产行业风险修复空间非常大，开发商信贷、预售资金监管、居民需求侧的放松程度共同决定了本轮地产修复的程度。

申银万国证券：房地产行业供需两端政策修复有望加速推进

房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、建发股份、新城控股、招商蛇口、金科股份、中国建筑、万科A；H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

万联证券：当前房地产行业基本面持续筑底 预计后续仍有较多利好政策值得期待

在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续筑底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。建议关注(1)基本面表现较好的物业管理公司；(2)具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；(3)拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

首创证券：高层表态释放积极信号！政策窗口期来临 地产板块迎来确定性机会

高层表态释放积极信号，政策窗口期来临。当前行业基本面下滑态势延续，3月上半月高频数据销售面积同比下降50.1%，新开盘去化率大幅下降至34%，重点城市去化周期明显提升。部分民营房企短期面临债务兑付压力，供需两端信心均缺失严重的局面，当前针对房地产风险的把控刻不容缓，此次高层会议表态明确了应对行业风险的重要性。打通行业流动性链条应率先看到销售的回暖，购房信心恢复亟需政策加持，政策端的放松在此次高层表态后已然明确，我们判断重点城市针对四限政策的调整时间窗口在3月下半月。针对房地产税的表态消除了年内压制需求的一大利空因素。

政策空间充足，地产板块迎来确定性机会。当前仍处历史调控较严阶段，政策工具释放空间较大，信贷利率的下调，叠加行政政策的进一步宽松，后续行业基本面有望伴随政策逐步改善而迎来复苏。同时高层明确提出向新发展模式转型，我们认为房地产行业正从增量开发转向存量持有运营以及服务的模式。继续看好地产及物业板块的趋势性行情，继续推荐开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展；物管类：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

上海证券：融资成本较低、拥有拿地优势的房地产企业或将受益

信用环境仍需改善，资金面马太效应凸显，融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益，相关标的：(1)融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如绿城中国、龙湖集团等；(2)受“两集中”土地政策影响较小，拿地方式多元化的房企，如新城控股、宝龙地产等；(3)物管行业龙头和布局物管行业优质细分赛道的企业，如碧桂园服务、新城悦服务、华润万象生活、宝龙商业、星盛商业。

东兴证券：融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势

疫情反复之下，销售压力进一步凸显。在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场维稳力度进一步加强已经是刻不容缓。市场的健康稳定，既是防范化解风险的需要，也是行业向新发展模式转型的基础。

我们认为，中央对地产调控的态度有了较为明显的转变。在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，需求端政策的支持有望更为精准与密集，金融机构对供需两端的支持力度也有望进一步加强。

融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

东北证券：民营房企流动性改善机遇增加 估值性价比凸显

政策放松持续加码，行业beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、滨江集团；H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。

广发证券：六部委联合表态稳市场 坚定房地产板块持股信心

六部委联合表态稳市场，坚定板块持股信心。在统计局公布1-2 月份行业数据后，多部委联合发声再次强调经济与地产行业目前面临的问题，稳定总量与降低局部风险，依然是2022 年的主要工作内容，随后A 股、H 股主流房地产房企市值分别上涨10.6%、15.6%，但仍处于历史估值的30%分位水平，具备较大修复空间。当前行业仍处于资金与信用的负循环中，需要在稳主体、稳销售、稳信用等多方面做出有效突破，需求侧政策改善的逻辑仍将持续，强信用房企个股具备更强的业绩成长型和性价比，建议关注优质房企的个股投资机会。另外，当前物业板块估值处于历史最低区间，已发布盈喜和年报的物企2021年业绩平均增长超过50%，行业依然在快速成长，推荐关注关联房企稳健经营的优质物企。

（文章来源：东方财富研究中心）

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