基础设施REITS扩募政策点评：REITS扩募规则出台 利好投融资良性循环

内容：

4 月15 日，沪深交易所分别就《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3 号-新购入基础设施项目(试行)(征求意见稿)》向市场公开征求意见，明确了REITs 扩募的相关机制安排。指引是沪深交易所规范和引导基础设施基金存续期间新购入基础设施项目及相关的扩募、信息披露等事项的基本规则，主要规范准入条件、程序安排、信息披露管理及停复牌要求、发售和定价安排等，征求意见截止时间为4 月30 日。

点评：

REITs 扩募规则出台、突显市场化理念，更好形成投融资良性循环。扩募机制是REITs 产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。当前公募REITs 产品存在稀缺性、呈供不应求局面，同时当前市场面临流动性宽松、资产荒局面，REITs 扩募有利于满足投资者稳健类投资需求。《新购入基础设施项目指引》指出新购入基础设施项目，应当符合相关法律法规，投资运作稳健，会计基础工作规范，运作时间原则上满12 个月，且持有的基础设施项目运营情况良好，现金流稳定。新规引入扩募机制，有利于平稳二级市场价格，提高市场流动性。中长期看，REITs 扩募突显市场化理念，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，提高资产配置效益，健全正向激励体系，更好形成投融资良性循环。本次政策将加快REITs 发展，尽管当前REITs底层资产主要局限于基础设施上(目前包括仓储物流、收费公路、机场港口、水电气热、污染治理、产业园区、保障性租赁住房等)，暂不涉及商场、写字楼和酒店等业态，但我们预计REITs 扩围将是渐进的，持有型业务快速发展正逐步到来。

指引涵盖向原持有人、公开、定向三大方式，细化扩募规则，兼顾多方权益。从扩募对象看，基础设施REITs 扩募可向不特定对象发售(包括向原持有人配售、公开扩募)，也可向特定对象发售(即定向扩募)。1)向原持有人配售的，明确配售上限不超过配售前基金份额总额的50%；配售价格根据二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素合理确定价格；2)公开扩募的，可以全部或者部分向原持有人优先配售，其他投资者参与余额认购，配售价格应当不低于公告招募说明书前20 个交易日或者前1 个交易日的二级市场均价；3)定向扩募的，每次发售对象不超过35 名，价格应当不低于前20 个交易日交易均价的90%，定向扩募的、6 个月内不得转让；若属于新购入项目原始权益人或者关联方，18 个月内不得转让。通过细化扩募规则，充分权衡原持有人、新投资者、原始权益人等多方利益，推动对投资者利益的保护以及基础设施REITs 良性发展。

REITs 对房地产远期影响：引导行业发展新模式，盘活存量项目、助力去杠杆。鉴于国际REITs 底层资产仍大多为商业地产，后续纳入值得期待。短期而言，REITs 扩募利好仓储物流、产业园等现有资产盘活，已有上市主体规模实现稳步增长；未来REITs 扩围至商业地产后，对稳定行业健康发展具备深远意义。一方面，行业运营模式有望从重资产轻运营转向轻资产重运营模式，开发+持有+管理链条更为成熟；另一方面，融资模式由短期债务化融资转为更多长期的股权化融资，债务资本结构优化，帮助房企和地方政府去杠杆。

投资分析意见：REITs 扩募规则出台，利好投融资良性循环，维持“看好”评级。REITs扩募利好基建类存量项目盘活，远期扩围可期、利于引导行业从重资产轻运营转向轻资产重运营模式。政策早期利好房地产基金、产业地产、基建类房企等，同时持有优质存量资产房企未来将迎资产价值重估契机。我们维持判断房地产行业供需两端政策支持有望加速推出，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、建发股份、中国建筑、新城控股、招商蛇口、金科股份、万科A；H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

风险提示：政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）

关键词： REITs REITS 基础设施 良性循环