世界微速讯：“网红”长沙楼市印象：随时可入市 中介对政府有信心 是否值得买？专家这么说

从深圳到长沙，看当地的房子，就是感觉哪哪都便宜。即便最繁华的市中心区，这里的住宅每平米均价也不过一万三四。不仅相对于房价高企的一线城市北上广深，对比周边其他省会武汉、成都、南京等等，长沙多年来不温不火的房价一直是国内省会中的低洼地，甚至比很多三四线城市还便宜。

长沙的房价为什么一直都这么低？记者走访当地一些地产中介，他们大多语气中都透着点自豪：房价嘛，我们政府管得好。

(资料图片仅供参考)

居民购房不紧迫

长沙的房价的确不算高。从近期统计数据来看，长沙新房成交均价是13836元每平米。这是什么概念呢？这个价格，不到深圳的五分之一，不到南京的一半，相当于距离最近的省会城市武汉的四分之三……GDP过万亿，人口过千万，作为全国竞争力前十的长沙，这个房价水平只能排在全国50位以后，的确令人意外。

当地的居民也大多觉得自家城市房价并不高。

高铁进入长沙站，窗外是成排成排的新楼盘，整齐而密集，高层居多。

的士司机告诉记者，这个片区房价每平米大约也有一万左右。“这里要一万多？”记者问，对方淡然地说：“长沙的房价相对于很多城市，已经很低了，市中心也不过一万三四而已，这里距离市中心并不太远，车程大约半小时而已。中心区新盘少，选择少，想买新房的，这里是不错的选择。”

(市中心的新盘不多，很多上个世纪建筑的旧房子、旧小区)

这位在当地开出租车十余年的江西籍老司机告诉记者，长沙的房价一直都比较稳定，起伏不大，年轻人工作几年，加上家里的资助，大多有条件付个首付买房子。在长沙买房的，除了本地人，外地人也越来越多，他们大多来自湖南省其他小城或乡镇，通过努力到省城工作、买房定居。也有在北上广深一线城市打拼回来的当地人，对他们而言，打拼了那么多年，回乡置业，小房换大房，同样是千万人口的城市，生活更安逸。

记者走访长沙市区时也就感受到，当地居民对于购房并没有太强烈的紧迫感。因为长沙房价稳定，大家对市场也没有什么降价预期，基本上只要有名额有钱的，也就随时买了，所以，对于长沙楼市，观望的人很少。地产中介人员对于房产的推介，也大多是根据手上的存量房源，以及购房者的要求，并不会大谈特谈所谓的投资价值。

一位地产中介工作人员提到，他曾接待过一个客户，从深圳回来的长沙人，卖了深圳不足40平的小公寓，回长沙换了一套120平的三房，装修完还有多余的钱，配了辆奥迪车。“我们这里成交好的是大户型，尤其是120-150平左右的三房四房，买房的大多是刚需，加上现在鼓励二胎、三胎的政策，很多购房者倾向于一次到位。”

这位工作人员指着街边一排商户说到，买小户型的大多是外地来长沙的做生意的，租房子两三千的租金，不如买个小房子，付个七八成的房款，余款月供都能抵过租金。也有为家里老人在长沙买房居住的，会考虑小户型，但大多会选择学区房，毕竟未来更好流通。

这个观点与一位新盘售楼工作人员说的一样，该人员告知记者，她销售过的新盘中，中大户型成交更快，“长沙在售的新盘，大多也是以大户型为主，小户型、小公寓的楼盘并不多。”该人员表示，外地人苦于没有名额， 本地人想改善也受限，很多房企就把产品改了，直接做大户型，毕竟以后换房成本太高，这样一步到位。

在前不久发布的70城房价中，长沙5月新房价格环比上涨0.2%，同比上涨4.8%，房价走势连续18个月上浮，在众多城市房价出现下降的时候，长沙逆势保持房价稳中微涨。价格的上涨，也代表着新房的供求关系微妙的变化。尤其是长沙新房市场正在从刚需转向改善，越来越多的人们追求的是房屋品质，这也变相拉高了长沙新房市场均价。

或许因为房价稳定且不高，大多长沙人民的幸福指数比较高，买房可以慢慢选，不用担心暴涨而仓促上车，120平以上的三房、四房也还属于刚需改善，而非高不可攀的豪宅。

近日，国家统计局近期详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示，我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，北京是33.41平米，广东不足30平米，湖南则近42平米。

房价稳定得益于政府严控

长沙的房价为啥一直没有快速上涨？记者采访部分地产中介人员、楼盘销售人员以及当地居民，总结原因，他们几乎都会提到：“政府管得严，房价控制得好。”

事实上，长沙政府严厉调控房价的成果在全国都有口皆碑，去年7月，深圳出台最严限购令，政策出炉前夕，业内传闻，深圳住建局曾赴长沙取“真经”。

一方面，长沙政府严厉打击炒房客。早在2016年12月，长沙市公布了“房7条”，正式拉开了房价调控的帷幕。随后一年多的时间里，长沙市连续公布了13波调控新政。令人眼花缭乱的新政涵盖各个方面，从限购到限售，从限地价到限售价，能想到的政策限制长沙政府都干了，而且还提高首付，提高契税，全方位立体打击炒房客。

另一方面，长沙政府疯狂供应土地。

有数据显示，尤其在2018年，长沙市六个区的土地成交面积同比增长95.68%，但楼板价仅上涨4.56%，大量的土地直接以底价成交。因为如此严厉的调控，长沙房地产市场终于被人为的打趴了，全国炒房客败走长沙。

上述地产中介人员就表示，目前长沙购房者大多以刚需自住为主，几无投资客身影。地产中介推荐房源，也大多客观地分析具体房价的地段、年代、楼层、装修情况、小区环境、周边配套等因素，极少夸大“投资价值”，毕竟长沙房价的确波动幅度不大，指望买房就赚，可能性不大。

此外，长沙的事业单位还有一部分企业，受历史传统和观念影响，很多都会提供集资房，比市场价便宜，这批买房主力不买房，房价也不会涨得太快。

此前，供应的土地多，人口有限，也是长沙房价过往多年涨不上去的因素之一，但近几年，这个情况正在发生变化。10年来，长沙人口新增300万，近5年每年净流入人口超20万，2020年净增常住人口40多万。2021年长沙市人口首次突破千万，成为我国14座特大城市之一。人口大增、购买力充沛为楼市成交提供稳固支撑。

(临江的新盘)

有业内人士就表示，常住人口破千万，十年增长300万人，这部分购房需求受到短期内政策压抑难以释放，不过中长期来看，随着社保和个税条件的吻合，也将在未来3-5年之内逐步释放，居民购买力层面属于相对充裕的水平，与中部其他城市进行对比，合肥、太原、郑州、武汉、南昌经历了前期房价的补涨，整体房价收入比均在10年以上，而长沙仅不到7年，年轻人购房压力并不算太大，未来刚需仍有较大的释放空间。

长沙的房子值得买吗？

这半年来，经济下行压力延续，央行定向降息救市，地方救市政策集体爆发，长沙仍然实行稳定的限购政策，调控并无大幅放松。上半年，长沙主要从商办产品去库存、存量房、二套房等方面进行微调。其中以出租换房票，盘活了存量住房，进一步释放改善需求。但释放购房力数量有限，短期内对市场回暖的促进有限。

有业内人士认为，随着全国大环境进一步宽松，因城施策下，长沙多项稳楼市政策将加快出台，如契税优惠，房贷利率、首付比例或将进一步下调。改善之外，首套刚需利好或也将出台：从政策导向看，此前长沙调控放松主要针对改善型群体，而首套刚需的支持有限。预计下半年，购房资格、首付比例等方面，针对长沙首套刚需也可能将有实质性利好出台。

对长沙这样的城市，随时入市都没问题，以后新房价格每年涨一点都很正常。那么，长沙的房子值不值得买？

业内人士认为，在长沙投资房产肯定要谨慎。

一来长沙有限售，变现慢，你投资周期就很长，如果贷款，可能会耽误你买其他地方，错过更好的机会。

二来调控目前看不到放松的希望，市场价格就很难像其他有些城市一样爆发。三来投长沙的机会成本有点大，买这里如果涨幅慢了，不如换城市。

但如有打算在长沙发展，则可以考虑在长沙买一套。一来目前房价便宜，买入成本低，你即使暂时不住，放着出租，月供也不多。二来长沙实体经济越来越夯实，新经济发展势头也不错，人口吸附力高于中部其他城市，省会和地级市价差还会拉大。

目前，有地产人士表示，目前长沙房价涨幅不大，没有太多波动，加上近期救市政策、银行低利率，适合刚需上车。

据地产中介人士介绍，随着中心板块发展日渐完善饱和，外围板块新房成交占全市比重逐年上升，当前岳麓区和望城区成为成交放量的主要区域。2017年底开始，这两区商品住宅成交规模首次与中心四区(开福区、芙蓉区、天心区、雨花区)相平，至2021年中，该两区占全市新房成交规模比重已升至59%。

这主要是因为传统热点板块如梅溪湖、滨江新城、中心城区土地开发趋于尾声，在售项目稀缺，同质化竞争弱，量价实现高，可售存量逐年下跌。刚需客户开始外溢至城市外围发展中板块，如大王山、麓谷、自贸会展片区，但片区整体配套仍处于兑现期，限价实现难度较高，随着待开发项目陆续入市，市场容量整体呈上升趋势。

（文章来源：证券时报）

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