贝壳研究院：告别高增长 房地产将进入新发展周期

2021年，中国房地产市场在特殊背景下经历了大起大落，回顾全年，销售市场和土地市场均呈现明显的前高后低走势，市场表现及行业信心一度跌至冰点。

近日，贝壳研究院发布房地产市场2021年度回顾专题报告指出，此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，在告别了高增长预期、放下包袱后，房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

房企违约债券余额达735亿

根据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。

对此，贝壳研究院报告认为，2021年接连爆发的房企信用危机，是房企原有模式发展下的必然。统计数据显示，房地产开发企业资产负债率从2010年的74.50%，到2020年的80.68%，十年间增速远超其他行业。在行业快速发展中，房企对高负债的依赖程度愈演愈烈，为危机的爆发埋下潜在隐患。

在过去20年房地产市场的蓬勃发展时期，房企高负债与高周转相互配合，抵消掉了一部分流动性风险，滞后了危机爆发的时机。自2016年末中央经济工作会议中提出“房住不炒”定位后，房地产行业开始进入调整期，进入2021年，调控政策更为严格，从资金需求端到资金供应端双重调控，从单一金融渠道到相关金融渠道多维监管，加速了房企信用危机的暴露。

“高周转”骤然降速。受信贷管控和房企信用危机爆发的影响，销售市场结束上半年的高位运行，下半年出现明显下滑，年内不能达成年度销售目标的房企数量也将突破往年。据贝壳研究院统计，截至11月，40家头部房企全年销售目标平均达成率为82%，低于往年，其中14家房企的销售目标达成率低于80%。

伴随着调控政策升级以及金融信贷的收紧，全国商品房单月销售量高位回调，市场购房预期下滑，房企拿地意愿减弱。为稳定市场预期，四季度，市场端、信贷端的调控政策开始适度调整。

贝壳研究院认为，在一系列管控举措之后，年底政府释放的积极信号，预示着监管政策已经见顶。从城市调控角度来看，今年第四季度，西安、成都、珠海、哈尔滨、牡丹江、义乌、吉安、武汉、长春等地分别从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面出台监管措施，缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求，提振市场信心。

从市场表现来看，房企融资环境已有所改善，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。从国家统计局公布的数据来看，房企到位资金中的个人按揭贷款11月同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点，这或为购房预期平稳恢复的信号。

一二线城市抗风险能力更强

今年前11月，土地市场高开低走，成交金额规模收缩至近三年最低。从月份来看，7月可视为地市从热情转变为理性的分水岭。

受首批次集中供地带动的影响，今年上半年累计成交金额同比增长10.3%，但随着土拍新规实施，叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响，从下半年开始，各城市成交率和溢价率均有不同程度下滑。截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，各城市的成交表现均“先热后冷”。

需要指出的是，不同线级城市的分化也越发明显。据贝壳研究院统计，今年前11月，一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%，二线城市分别同比下降6.6%与23.3%，三四线城市同比降幅达24.8%和34.5%。可以看出，一线城市的风险抵御能力较受房企青睐，拿地意愿依然较高，一二线城市的月度成交率始终高于三四线城市10~20个百分点。

从区域表现来看，受上海、南京、苏州与杭州等集中供地城市带动影响，长三角城市群前11月成交金额为2.06万亿元，成交规划建筑面积为2.76亿平米，占比分别是44.4%和25.6%。

从房企来看，政策调整对房企现金流与财务健康程度要求更高，房企拿地逐渐谨慎，不过稳健型房企却迎来拿地机会。除中海、保利、万科等一如既往的“拿地大户”，中国铁建、滨江拿地金额排名也有明显提升，说明在目前竞争压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源，进一步促进企业稳步经营。

值得注意的是，临近年底，第三批次部分城市拍地规则的适度放宽，为房企留下合理的利润空间，从而带动土地市场回温，促使土地成交率从10月的全年低点到11月有所回升，呈现翘尾现象。

积极的政策信号，在很大程度上稳定了市场预期。贝壳研究院预计，明年一季度房企融资额度将恢复，银行与金融机构贷款额度充足，有利于保障房企的开发资金以及购房者按揭贷款的充分发放。信心的恢复也将传导至新房市场的供应与成交，预计二季度开始新房市场逐渐回暖，房企周转效率回归正常化，资金流动性得到实质性缓解。

不过，房企风险尚未完全解除。据贝壳研究院统计，房企2022年预计到期债务约9603亿元，比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿的偿债规模高位，个别房企短期内仍具有高违约风险。

贝壳研究院认为，过去20多年房地产行业的快速发展周期已经不再，高负债高周转模式也已经走到末路。多年实践的证明，全国化布局并不适合所有的房企，过度的多元化也会给企业带来高风险。根据市场趋势与行业发展，未来房企需要颠覆性的转变。经历了此轮行业波动，房企整体对于风险管理、尤其是财务管理应将更加重视。

（文章来源：证券时报·e公司）