中信证券：看好优秀物管公司（附股）

从这篇报告开始，我们探讨行业十个焦点问题。这些问题，绝大多数我们在历史上曾经多次探讨过，但现在有必要进行一个阶段性复盘，并给出更明确的观点。本篇报告主要针对单盘盈利模型可持续性的问题。

▍现在，老盘的确比新盘要不赚钱。

由于楼龄老的项目定价低，且物业管理公司往往要承担超额的楼宇运维养护的开支，所以老项目往往盈利能力低于新项目。绿城服务、中海物业、保利物业和招商积余等公司确实平均楼龄比较老，毛利率也的确相对较低。

▍所有公司的平均在管项目楼龄都会不断变长，但这并不等于企业的毛利率都要趋势性下降。

当前老项目的盈利能力明显低于新项目，并不等于当新项目变成老项目时，其盈利能力就必然等于当前老项目的盈利能力(这是市场常见的认知误区)。虽然没有任何企业可以抗拒在管组合的楼龄变老，但企业有诸多手段，可以对抗运营管理成本提升的趋势。

▍增值服务和利用科技手段优化人员，是提高项目单盘盈利的两大主要出路。

增值服务进入深水区，重要的不仅是提高专业服务水准，更是厘清和业主关系，尤其是社区空间利用的合理性。提升业主的公区收益，是对冲高入住率成熟社区运维成本提升的关键。无处不在的科技，有能力进一步改善基层员工操作界面，提升企业效率，以对冲成本上升。

▍提价和运用维修资金，是部分小区可以选择的道路。

物业费提价并不普遍，核心在于楼宇运维修缮开支是成本侧主要增量，而消费者却预期提价能带来服务品质提升。这种预期的落差，可能导致提价和满意度成为跷跷板。维修资金是解决小区运维问题的制度安排，但很多城市提取维修资金较为困难。

▍风险提示：

一些企业牺牲满意度，提升单盘盈利能力的风险。

▍成长性行业好的投资时点。

企业独立性问题，是需要企业通过时间来证明的。经过这一轮洗礼，优秀物业管理公司将凭借规模经济，再次重建募集资金和使用资金的良性循环，在一个集中度很低的行业实现跨越发展。我们推荐华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、旭辉永升服务、融创服务和中海物业。

（文章来源：中信证券研究）

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