出售资产超170亿降负债 金融街仍踩两道红线

为了降负债，近年陆续出售资产的金融街，又将北京核心地段酒店卖给了控股股东。

4月1日，金融街(000402.SZ发布公告，称已与控股股东金融街集团签署了《股权及资产转让协议》，将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给集团，交易成交价格约为10.80亿元。

公告显示，通过此次出售，预计公司合并层面将实现净利润约7.6亿元，有利于优化公司自持物业结构，提升公司自持物业板块的整体盈利水平，以及回笼资金，优化公司偿债能力。

就在签署出售交易的3月30日晚间，金融街发布了2021年度业绩报告。

年报显示，2021年金融街实现营业收入241.55亿元，较2020年增加33.3%；归属上市公司股东的净利润约为16.43亿元，较2020年下降34.25%。

金融街是一家以商务地产开发运营为主业的国有控股公司，以京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游的中心城市为主，分业务来看，主要由房产开发、物业租赁以及物业经营三部分构成。

房地产业务贡献了91%的业绩，营业收入为218.6亿元，同比上升38.3%，毛利率为16.6%。其中，住宅产品实现营业收入198.7亿元，毛利率为14.8%，商务产品实现收入19.9亿元，毛利率为34.5%。

2021年，金融街实现销售签约额339亿元，同比下降16%；实现销售面积175万平方米，与2020年持平。

从区域来看，京津冀和长三角销售金额占比为60%，成渝地区销售面积虽最高，但销售金额较京津冀和长三角少一倍，所占比例为14.26%。

随着写字楼市场整体回暖，金融街的物业出租业务有一定的回升，实现营业收入17.5亿元，同比上升5.1%，毛利率87.3%，较2020年基本持平。

其中，写字楼重点项目出租率稳步提升，如金融街中心年末签约出租率达到97%，商业板块如金融街购物中心，中心客流量和销售额同比分别增长32%和33%。

涉及酒店/文旅的物业经营业务，虽然比2020年上升27.2%达4.2亿营收，但毛利率仍为负值(-6.1%)，较2020年上升 16.6个百分点，重点项目慕田峪长城游客数量同比增长37%，经营业绩较同期恢复明显。

截至报告期末，金融街现金短债比已达标，剔除预收款后资产负债率、净负债率虽有改善但未达标，公司仍踩两条红线，属于“橙档”房企。

2021年金融街的总负债由2020年的1294.03亿降至1221.85亿，负债率下降2.33个百分点，降至74.15%。公司年内的经营现金流也大幅缩水，为38.93亿，同比下降60.64%。

自2016年开始，金融街就因在全国的大扩张导致负债率连年攀升，为救“红线”，从2020年下半年开始，金融街连续转让资产。

2020年，金融街与北京中信房地产协商解除北京中信城B地块合作协议，收回前期支付价款86亿元，后通过出售丰科中心项目股权及债权回笼约22.32亿元现金流。

2021年，金融街向中国平安人寿保险股份有限公司转让北京金丰万晟置业有限公司100%股权和债权，回笼资金37.09亿元。9月份，金融街将子公司德胜投资100%股权及相关债权挂牌转让，转让价15.75亿元。

德胜投资运营持有德胜国际中心部分物业，中心位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米。德胜投资运营持有中心部分面积约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业等。

加上此次10亿出售的丽思卡尔顿酒店，金融街近两年出售资产总共回笼资金超170亿元。

金融街在年报中表示，2021年主要进行积极调整销售策略，加大销售回款与“资产处置”力度，控支出降负债，从其目前负债规模来看，今年或将继续出售资产。

据了解，金融街也通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，公司已募集了期限合理、成本较低的资金。2021年，金融街发行了6期公司债，合计99.3亿元，以及一笔7.3亿的中期票据。

4月1日，金融街发公告称，公司2022年第一期公司债即将上市，发行总额11亿元，票面年利率为3.48%。

在多笔融资加持下，金融街也没有放弃在土拍市场的机会，也是其现金流减少的重要原因，2021年，金融街在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安获取项目8个，新增项目权益规划建筑面积95.4万平米，实现权益投资额约65.3亿元。

截至2021年底，金融街拥有项目总体可结算规划建筑面积1651万平方米。在建项目主要为武汉金悦府和东莞金悦府。

对于2022年的投资策略，金融街指出，将把握土地市场周期性机遇，加大城市更新、兼并收购、合作开发等方式，通过股权合作等提高资金周转效率。

（文章来源：界面新闻）

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