实探：深圳甲级写字楼空置率上升 竞争依旧激烈

走在深圳街头，你会发现许多写字楼外立面都挂着“全球租售”、“租赁热线”等巨幅租售广告。2021年，深圳甲级写字楼曾走出一轮强势反弹的行情，空置率有所收窄。而在今年第一季度，受季节性因素及疫情防控的影响，深圳甲级写字楼市场活跃度出现一定程度回落。

作为深圳写字楼最为集中的区域之一，福田CBD写字楼的租售状况可谓行业晴雨表。“卓越时代广场在去年最高峰时的报价可以到租每月每平方米250元到280元，现在多数办公室的租金报价只要每月每平方米150至220元。”张经理是福田CBD区域的资深写字楼中介经理，他介绍说，“片区内一些二房东模式的写字楼品质不高，租金优惠会比较明显。不过，一些高品质写字楼过去通常会挑租客，现在门槛也放低了。”

除了降低租金，现在许多大型开发商的写字楼也都纷纷分割散售。有房企营销部人士告诉记者，现在许多房企手上并不缺写字楼，积极对外出售也能缓解当下的资金压力。

近期，多家机构都公布了关于深圳写字楼市场的统计数据，结果都显示出办公楼租赁需求放缓。仲量联行最新发布的数据显示，今年一季度深圳甲级写字楼净吸纳量约为11万平方米，环比与同比均减少超过60%。戴德梁行的数据显示，一季度深圳甲级写字楼空置率回升至22.2%，较上季度空置率上升2.9个百分点。第一太平戴维斯最新发布的报告显示，今年第一季度深圳甲级写字楼平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升0.1个百分点，至22.8%。

实际上，尽管也受到疫情的冲击，但去年深圳的甲级写字楼市场表现抢眼，空置率有所收窄。例如，戴德梁行年度报告显示，2021年深圳甲级写字楼空置率降至19.01%，这是自2019年以来深圳甲级写字楼空置率首次重回20%区间。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，尽管疫情下项目工程暂停将直接影响在建项目的工期，但预计年内仍将有62.8万平方米新增供应投入使用。结合需求端的压力，深圳甲级写字楼空置率短期内料将上行，租金面价或许不会显著下跌，但更多的优惠措施或体现在延长免租期、装修补贴等方面。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰则表示，今年一季度整体租赁活动不活跃，部分企业对业务拓展和人员扩张计划短期内持观望态度，办公楼新设立需求有所滞后，港资企业尤为明显。另一方面，随着互联网与金融行业持续结构性调整和优化，一季度来自这两个行业的租赁需求有所放缓。不过，在“稳增长”背景下，今年的信贷环境预期将“稳中偏宽松”，金融机构料将继续担当深圳甲级写字楼的需求主力之一。

目前，深圳政府积极助力企业复工复产，配套出台降租减租和社保补贴等举措，帮助部分国企办公物业内的租户恢复经营生产。记者从仲量联行获悉，深圳市场出现了几笔瞩目的租赁成交记录。例如某知名保险公司在本季度签约将搬迁至前海，租赁面积超1万平方米。另有两家TMT龙头企业搬迁扩租至后海，合计租赁面积近1万平方米。

除了深圳，去年以来北京、上海写字楼市场也加快了复苏步伐。例如北京全年甲级写字楼市场供应、吸纳双双冲破百万量级，上海大宗交易市场也重回千亿量级。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述现象表明投资者仍然对一线城市成熟市场中的商办资产保持信心。尽管经历2020年的疫情低谷，一线城市办公物业持续成为投资者的偏好。

（文章来源：证券时报）

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