利弗莫尔证券港股IPO专栏：物业提供商东原仁知服务价值研究

东原仁知服务 (02352.HK)

招股价：11.90-15.40港币

总市值：7.93亿-10.27亿港币

发售股数：16,666,667股(83,333.34手) 其中：公开发售股数1,666,800股(8,334手，可予重新分配最大为41,667手)

募资总额范围：约1.98亿-2.57亿港币

公开发售募资额：约0.26亿港币

独家保荐人：国泰君安融资有限公司

稳定价格操作人：国泰君安融资有限公司

一手入场费：3,111.03港币

申购日期：2022年04月19日——2022年04月22日 09:29:59

交易日期：2022年04月29日 09:00:00

绿鞋机制：有(绿鞋金额：约0.39亿港币)

同行业新股首日上市情况对比

2021年07月08日，朗诗绿色生活，主板上市，最新市值13.0亿，开盘涨幅+88.68%，收盘涨幅+41.51%！

2022年03月31日，力高健康生活，主板上市，最新市值17.2亿，开盘涨幅+10.98%，收盘涨幅+26.34%！

一、公司简介

公司官网：https://www.dowellservice.com

公司是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的服务，并拥有快速增长的过往记录。根据中指研究院的资料，于2021年，就2020年于中国产生的总收益及2020年于中国的总在管建筑面积而言，公司分别名列「2021中国物业服务百强企业」第52名及第53名。公司已在中国提供物业管理服务逾17年，相信悠久的经营历史及行业经验能使公司从许多竞争对手中脱颖而出。截至2021年12月31日，公司在中国的两个主要地区(即中国西南及华东地区)经营业务。多年来，公司采取的发展战略是通过在公司管理的物业项目所在的现有城市扩大业务组合，同时进入公司认为具有高增长潜力的新城市。截至2021年12月31日，公司有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为28.2百万平方米。其中，133个为住宅物业及192个为非住宅物业。截至2021年12月31日，住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积分别约为20.5百万平方米及7.7百万平方米。截至2021年12 月31日，公司管理的物业项目之总在管建筑面积约50.0%源自迪马集团及联属公司。

二、公司竞争力

(1)在中国提供综合物业管理服务且拥有快速增长的过往记录；(2)提供综合及多元化的服务，以满足客户的不同需求；(3)让客户满意的服务创造的卓著品牌及声誉；(4)标准化、数字化及智能管理有助于提高运营效率和提升客户体验；(5)由专业团队及雇员激励计划支持的经验丰富的管理团队。

三、基本面分析

1.财务状况：公司2019年、2020年及2021年度的收益分别为约5.592亿元(人民币，下同)、7.668亿元、11.934亿元，复合年增长率约为46.1%。同期，毛利分别约为1.327亿元、2.16亿元及3.089亿元，2019年至2021年间增长约132.8%；年内利润分别约为0.256亿元、0.845亿元、1.304亿元，2019年至2021年间增长约409.4%。2019年-2021年，公司物业管理服务收入占比分别为46%、45.6%及52.7%。

2.业务策略：(1)借助有机增长、战略收购和投资以及与迪马集团的协同效应巩固公司的市场地位并扩大公司的物业组合及业务规模；(2)继续提高及增强公司的品牌知名度、服务素质以及客户满意度及忠诚度；(3)继续投资技术以进一步提高公司的竞争力及运营效率；(4)继续沿着价值链扩张及令公司提供的增值服务多元化；(5)继续加强公司的企业文化并吸引、培养及保留人才以推动公司的发展。

3.行业概况：近年来，随着城镇化进程加快和人均可支配收入持续增加，物业服务百强企业管理的建筑面积和物业项目数目快速增长。物业服务百强企业在管建筑面积由2015年的约23.62百万平方米增至2020年的约48.78百万平方米，复合年增长率约为15.62%。物业服务百强企业所管理物业项目的平均数目由2015年的154项增至2020年的244项，复合年增长率约为9.64%。过去很长一段时间里，由于物业管理公司与物业开发公司的自然联属关系，物业管理服务一般由物业开发公司的下属物业管理公司承接，旨在更便于及时沟通和解决后续物业维护维修等问题。因此，相较于独立及市场化的物业管理公司，有开发商背景的物业管理公司在承接母公司项目方面更具有市场优势。根据中指研究院的资料，于2020年，2020物业服务百强企业中有物业开发背景的企业超过70%，这些企业各自的在管建筑面积中超过50%来自于彼等的联属物业开发商。根据中指研究院的资料，物业服务百强企业的地域覆盖范围亦于近年不断扩大。 2020年，物业服务百强企业的营运所在城市数目增至34个，较2015年新增了七个城市。

4.所得款项用途：(1)将用于透过战略投资、合作及收购扩大公司的物业组合及业务规模；(2)将用于提高服务素质并沿着物业管理的价值链扩展公司的服务范围，以提高公司的客户满意度和忠诚度，并满足客户的差异化需求；(3)将用于升级及开发公司的智能系统；(4)将用作公司的一般营运资金。

5.风险因素：(1)公司的过往业绩未必能反映未来前景及经营业绩，且公司未必能按计划实现未来增长，而无法有效管理任何未来增长或会对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。(2)公司大部分收益来自公司向源自迪马集团的物业项目提供的物业管理服务，而公司对有关项目并无控制权。(3)公司可能无法按计划或按合适进度或价格获得新物业管理服务协议且公司的盈利能力取决于公司获取新客户及挽留现有客户的能力。(4)大量物业项目的物业管理服务协议遭终止或不获重续可能对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。(5)公司日后对其他公司的收购或投资未必会成功，且可能涉及不确定性及风险，包括无法识别合适的收购目标或无法完成收购。(6)公司的未来收购或对其他公司的投资未必会成功，且公司在将收购业务与公司现有业务整合时或会面临困难；(7)公司维持或提高当前盈利水平的能力取决于公司控制营运成本(尤其是员工及分包成本)的能力，公司的利润率及经营业绩可能会因员工或分包或其他营运成本增加而受到重大不利影响；(8)倘公司未能就按包干制提供的物业管理服务控制成本，公司可能会蒙受损失，且公司的利润率可能会下降；(9)于往绩记录期间，公司在综合财务状况表录得与收购湖北中禾、重庆盛都、皆斯内上海及广西盛康相关无形资产，包括商誉和客户关系。对该等无形资产减值损失的任何确认都将对公司的财务状况产生不利影响；(10)由于公司于往绩记录期间的大部分贸易应收款项归属于关联方，公司面临与相关贸易及其他应收款项相关的信贷风险及可收回性风险。

6.最高市值10.27亿港币，主板上市。

7.按招股价的最高价15.40港币计算，市盈率为6.39！

四、保荐人分析

国泰君安融资有限公司

2020年07月06日，金融街物业，开盘涨幅+26.36%，收盘涨幅+28.53%！

2016年11月08日，祈福生活服务，开盘涨幅+10.87%，收盘涨幅+34.78%！

（文章来源：财联社）

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