“并购王”碧桂园服务再出手：收购中梁物业93%股权 加速物管整合

2月14日晚间，碧桂园服务控股有限公司(06098.HK，下称碧桂园服务)发布自愿公告指出，关于收购中梁百悦智佳服务有限公司(下称中梁百悦智佳)合共约93.76%股权一事，目前双方已签订相关收购协议。

此前，碧桂园香港物业公司已经持有6.24%股权，若此次收购完成，则中梁百悦将成为碧桂园服务的全资子公司。

不过，碧桂园服务方面也指出，此次收购并未披露收购价格，该收购的最终代价须按该等协议项下的条款以及进一步尽职调查结果出来后，在代价上限内进行调整。换而言之，此次收购尚未真正完成。

“因地产行业变局引发的物管收购愈演愈烈。”有物管业内人士分析指出，“去年下半年以来，部分房企出现流动性危机，出售旗下物业换取现金，行业因此涌现大量优质标的，房企困境反而逆向加速了物管行业的整合。”

“并购王”在管面积破10亿平米

此次收购，已经是碧桂园服务去年以来第四次出手，此前已经相继收购了蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活部分核心资产邻里乐等，累计收购对价高达205.25亿元。

据中物研协的数据显示，2021年共有29家上市物企发起了53项并购，并购交易金额高达355.88亿元，交易所付总代价较2020年同期增长377%。其中仅碧桂园服务一家的并购金额已经占了整个行业的近60%，成为行业当之无愧的“并购王”。

值得注意的是，此次被收购的中梁百悦智佳，在两个月前才刚刚通过港交所的上市聆讯。

公告指出，中梁百悦智佳是一家在开曼群岛注册成立的有限公司，主要业务为投资控股，其附属公司主要业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，业务遍及全国，其中大部分业务位于长三角。

中梁百悦智佳在去年两次冲击IPO，在2021年4月就已经首次递表，但是在半年后失效。在2021年11月再次递交了招股书，并顺利通过上市聆讯，成为去年为数不多能够成功过会的内地物企。

有香港金融业人士向记者指出，“中梁百悦智佳于去年12月已经披露了聆讯后的招股书，意味着其已拿到了港交所上市‘入场券’，距离正式招股并上市仅有一步之遥，但此次被碧桂园服务收购，也意味着其或已放弃此次IPO机会。”

据了解，该收购协议的卖方包括创辰国际有限公司、创卓国际有限公司、创沅国际有限公司、亨盛有限公司、创志国际有限公司、创同国际有限公司，以及个人股东杨剑、李家城及马飞。

根据招股书披露，在上市前的股权架构中，中梁百悦智佳服务的控股股东为杨剑、徐晓群夫妇，通过家族信托等方式合计持有79.94%的股份。公司执行董事李家城持有7.97%的股份；马飞持有2.34%的股份。

杨剑同时也是中梁控股集团的创始人、董事长，此前中梁控股因为实行高周转、区域布局以三四线城市为主，也被称为“小碧桂园”。

中梁控股不仅在地产运作模式上向碧桂园学习，双方旗下的物业公司其实早在一年前就已经有相应合作。

招股书显示，2021年3月，碧桂园服务与中梁百悦智佳订立投资协议，通过全资附属公司碧桂园物业香港以约2.40亿港元的价格入股后者，成为中梁百悦智佳的股东，持股比例达6.24%。

中梁百悦智佳的董事指出，此次入股后公司可受益于结合碧桂园物业香港的资源和专业知识所产生的协同效应，促进改善及优化增值服务业务的运营效率及管理能力，并为企业形象带来额外价值。

此次，碧桂园服务还表示，收购事项将有利于本集团加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力；双方项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合优势，降低运营成本，提高盈利水平。

此前，碧桂园服务曾提出到2025年在管面积要突破18亿平方米，这也是其去年以来多次大手笔并购的主要原因。

具体来看，此次收购中梁百悦智佳可以为碧桂园服务贡献约3320万平方米的在管面积，而去年收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及邻里乐预计为其增加潜在在管面积共3.47亿平方米，而碧桂园服务2021年上半年已有收费管理总面积已经达到约6.44亿平方米，这样来看碧桂园顺利跨过10亿平米在管面积大关，仅就规模而言已经是当之无愧的行业第一。

中梁为何急于出售？

在距离港交所IPO仅一步之遥的时候，中梁控股为何急于将旗下物业公司出售？

其中一个显而易见的原因是，港股物业板块遇冷，股价大幅下跌的情况下，对于拟IPO物企而言市场环境并不算友好。

过去一年，港股物业板块估值出现较大变化，部分物企的市值大幅度缩水，多只个股一年内累计跌幅超过50%。

受房地产行业变化的影响，资本市场对物业管理企业的担忧也有所上升，新上市的物企面临估值考验。梳理2021年在港新上市的12家物企，截至2021年底，仅有星盛商业一家录得股价上涨，其他11家的跌幅介于14.35%~64.33%之间。

对于中梁控股而言，在市场环境不太景气的情况下，与其面对物业公司上市后估值带来的不确定性，直接和曾经的合作伙伴谈好价格，风险相对也较低。

另一方面的原因，母公司中梁控股的资金链也比较紧张。此前，通过高周转的方式，中梁控股的合约销售额从2016年的190亿元一路增至2021年的1718亿元，年均复合增长率为55.33%。

但是在激进扩张的另一面，中梁控股目前也承受着一定流动性压力。Wind数据显示，截至2022年2月15日，中梁控股目前共有6笔境外债，其中有5笔将分别于今年5、7、8月份到期，总计未偿还金额为10.78亿美元(约68.39亿元)，发行利率介于8.5%-12%之间。

今年1月28日，标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。

（文章来源：21世纪经济报道）

关键词： 碧桂园服务 中梁百悦