2021环球楼市盘点：发达经济体“高烧不退”引发密集调控 加息带来新变数

在货币大环境持续两年宽松的带动下，全球绝大多数主要经济体楼市今年都经历了最新一轮上涨，多数国家甚至出现了多年未见的两位数百分比拉升，进一步刺激了买家的热情。

持续走高的居住成本也开始引发更多国家警觉，随着越来越多政要将房产价格涨速过快视为重大风险，调控政策也随之密集出台。对于许多国家而言，2022年将是检验这些调控政策成效的关键时间点。

火热的2021楼市：发达经济体多数交出两位数涨幅

知名房地产顾问机构莱坊(Knight Frank)近期公布了截至今年三季度末的全球住宅房地产价格指数，虽然经济体间涨速各有参差，但累计涨幅仍处在不断扩大的状态。

根据统计，报告期末全球56个国家和地区住宅房价平均年化涨幅达到9.4%，超过96%的市场处于上涨状态，仅有马来西亚和摩洛哥同比跌价。

(全球国家/地区房价同比涨幅继续扩大，来源：Knight Frank)

从单个市场层面来看，韩国是全球唯一一个名义价格涨幅和(通胀调整后)实际涨幅均超20%的国家，其中实际涨幅以23.9%问鼎全球。而土耳其则以35.5%的名义涨幅独自领跑，在超过20%的通胀以及埃尔多安独特的货币政策取向背景下，该国房产价格大幅跳升。

(全球涨幅前20大市场，来源：Knight Frank)

从更实际的数字来看，根据韩国国民银行统计，今年六月首尔平均公寓的出售价格已经达到11亿韩元(约合588万人民币)。作为对比，首尔2017年5月时的公寓平均价格为6.07亿韩元。眼下韩国房价收入比值直线逼近20，也创下该国有这项数据统计以来的历史新高。

这一迹象也早有征兆，据韩联社上周援引韩国统计厅报道称，该国在2020年总共新注册106万企业，其中28.9%的新设立公司都投身火热的房地产市场。

除了韩国、土耳其等“典型案例”外，诸如美国、加拿大、新西兰和欧盟诸国也在全球房价涨幅榜名列前茅。正如财联社今年多次报道中提及的那样，这些市场的上涨主要来源于一些普遍性原因：低利率环境、疫情激发置换需求、原材料通胀增加房屋建设和翻新成本等，甚至股票大涨引发居民财富膨胀也能被视为对楼市的利好。

令全球经济多少有些不安的是，在2020年房价快速上涨后，多国政府今年已经着手推出调控政策，但依然压不住火热的2021楼市。

矛盾愈发尖锐，各国政府密集出台调控政策

早在今年三月，新西兰总理阿德恩就宣布了一揽子房地产政策，包括向首次购房者提供更多的政府补贴和税收抵免，同时将连续持有房产以税收优惠的门槛从5年提高至10年，以及取消购房者利用利息支出抵消租赁收入的纳税优惠政策。在这项调控政策出台六个月以后，新西兰仍然以年化21.9%的房价涨幅高居全球第三。

而在韩国，“越调控房价越涨”的问题也格外突出。历经多轮“史上最严调控”后，今年韩国房价涨幅已经超过了2001和2006年的两次炒房高峰。上任之初就向房地产投机者“宣战”的总统文在寅，在今年新年讲话以及11月末公开电视对话场合也不得不为房地产政策失败公开道歉，并表示房价问题是他任内最大遗憾。

遗憾归遗憾，真正的风险在于加息周期里房地产负债成本提升带来的冲击。韩国央行上周加息25个基点至1%，这一决议也要早于美联储“明年三次加息”的鹰派表态，而市场普遍预期韩国央行下一次加息就在明年一月。

虽然加息本身只对浮动利率贷款用户产生影响，但也会劝退一部分采用固定利率按揭的购房者。

根据美国在线贷款网站LendingTree进行的测算，目前美国三十年期固定利率按揭利率为3.24%，按照加息步伐明年底可能会触及4%。这意味着一笔30万美元的30年期贷款，每个月的按揭费用将从1297美元涨至1432美元，整个还款周期将多支付4.86万美元。

(美国三十年期固定按揭利率，来源：圣路易斯联储)

此外，过去两年飙涨的房价也给经济学家提供了极好的研究样本。悉尼大学研究团队近期在《房产经济学》期刊上公布的论文显示，澳大利亚飙涨的房价对租房家庭生育小孩的计划产生了负面影响，但与之相反的是，持有房产的家庭每当房价上涨10万澳元时生小孩的概率随之提高18%。

悉尼大学表示这是澳大利亚首个将生育率与房价挂钩的研究，但结果本身与美国、英国、加拿大的同类研究相近。房价带来的“跷跷板”效应也为政策制定者带来了额外的挑战。

对于多国政府而言，房地产不仅是一个重要的民生经济问题，也是重要的政治议题。被誉为“房住不炒”典范的德国，2021年同样出现数十年未见的房价涨幅，但针对房价(房租)的争论早在疫情爆发前就已经成为热门话题。

在与德国大选同步举行的柏林公投中，超过半数人支持政府强制征收大地产租赁商的房产。这一结果主要反映民众对于住房成本的不满，但由于不具备强制力且在法理层面上(征收私人财产)具有争议性，最终落地的难度颇大。

至于德国房价的未来趋势，刚刚上台的新联合政府在执政大纲中也有所暗示：努力每年提供40万套新房(抑制房价增长)，修改法律将热门地区三年累计房租涨幅上限从15%降至11%。

同样面临房价高企问题的加拿大则把“外国购房者”作为调控的主要目标。12月中旬，刚刚完成连任的总理特鲁多向住房部长Ahmed Hussen发布授权令，明确指示该部门制定“禁止外国人在加拿大购买非休闲用房产”的临时禁令，并对持有房产低于12个月转手征收“炒房税”。

(来源：加拿大政府)

可以预见，2022年我们能见到越来越多的国家加入调控大军。最新的案例是新加坡财政部、国家发展部和金管局上周三深夜联合发文，宣布立即上调额外买家印花税(ABSD)利率并收紧总债务偿还率门槛。

2022展望：房价涨速可能趋缓，主流市场难见拐点

在莱坊调研的56个国家和地区中，有18个市场在今年三季度涨速较二季度放缓，其中也包括美国和英国这两个发达国家“加息先锋”。货币政策的转向、地产税的立法议程和房价本身处于高位都是拖住房价上涨脚步的原因。

这一数据也符合路透社近期对百余名名房地产专家进行的前瞻调查，显示四分之三的受访者认为自己研究的市场将在2022年继续面临高房价问题。

(来源：路透社)

该调查也显示，虽然美国、英国、澳洲、加拿大和迪拜的房价今年实际涨幅较这些专家年初的预测翻倍，但在上百名专家中只有一个人预测这些市场将会在明年出现回调。

前些日子因为“AI炒房”巨亏的美国在线地产平台Zillow在最新的研究报告中也将美国明年房价涨幅预期给到11%。从积极的角度来看，这个预测带来了两个好消息，一方面是该报告实际下调了房价涨幅预期(此前为13.6%)，另一方面公司也用数亿美元的学费告诉我们预测房价并没有那么简单。

(来源：Fortune、Zillow)

总的来说，对于全球大多数国家而言，2022年继续走强的房价显然将被视为各个层面的风险。莱坊全球研究主管Liam Bailey在近期的采访中也表示，疫情期间虽然不少居民攒下了一些家底，但如果手头没有大量的股票，其实他们在这段日子里是跑输房产价格的。对于更加年轻的一代人而言，他们面对的最大风险就是连买房所需的最低存款要求都达不到。

（文章来源：财联社）