东北证券：民营房企流动性改善机遇增加 估值性价比凸显

重点事件点评：据银保监会、住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，要求进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。整体来看，伴随本次政策出台，保障性租赁用房配套金融支持逐渐成型，金融支持力度加强，文件表述中各类重点金融机构均有涉及，在明确支持机构主体的多元化的同时，仍紧扣“防风险、强监管”的政策导向。此外，《意见》重申保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除，将保障房与商品房区分开，保障性租赁住房贷款不受红线约束，保证保障房贷款额度的同时，将间接充裕商品房开发贷额度，开发贷边际放松。

投资建议：2 月 25 日，银保监会、住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，指出支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持，要求发挥好国家开发银行作用、支持商业银行提供专业化、多元化金融服务、引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持、支持非银机构依法合规参与等。伴随本次政策出台，保障性租赁用房配套金融支持逐渐成型，金融支持力度加强，在明确支持机构主体的多元化的同时，仍紧扣“防风险、强监管”的政策导向。重申保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，保证保障房贷款额度的同时，间接充裕商品房开发贷额度。目前布局住宅租赁业务的主流房企已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务延伸也较为顺畅，有望获得相关融资便利，多元化发展下实现业绩提升，并改善现金流状况。我们认为，政策放松持续加码，行业beta向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、新城控股；H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团、融创中国。

风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行。

（文章来源：东北证券研究所）

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