冰火两重天！杭州吸金超826亿 多地触顶成交 这一城流拍率却高达83%

4月25日，杭州和天津迎来2022年第一批集中土拍，不过，土拍表现却冰火两重天。

其中，杭州60宗涉宅地块仅1宗流拍，59宗地共收金超826亿元；天津29宗涉宅地块近半数中止挂牌后仅5宗成交，流拍率高达83%，成交金额仅38亿元。

业内人士指出，杭州多达23幅地触顶，仅1幅地遭遇流拍，平均溢价率达6.4%，是已完成土拍的城市中触顶成交幅数最多的城市，整体土拍热度虽不及去年第三批次但仍然处于较高水平。而天津八成以上地块遭遇流拍，成交的5幅地平均溢价率也仅有0.6%，是已完成首轮土拍的城市中流拍率最高的城市，土拍热度明显降至冰点。杭州和天津首轮土拍热度两极分化的主要原因在于两城楼市表现差异显著。

杭州收金超826亿，民企滨江成大赢家

4月25日，杭州启动2022年第一批集中供地，共出让60宗涉宅地块，其中包括2宗租赁用地，总建筑面积580.7万平方米。这也是今年以来全国最大规模的一次供地。

最终，共有59宗地成交，总金额达到826.76亿元，仅一宗地流拍，其中，有23宗触顶成交，占比接近四成，有16宗地溢价率达到12%。

据了解，位于主城区的四堡七堡单元JG1404-47地块，起拍价最高，达38亿元，吸引了近二十家房企参与竞拍，经过38轮竞价后触及中止价，最终由建发竞得。

位于主城区的四堡七堡单元JG1402-22地块，平均楼板价达45321元/平方米，精装限价约6.6万元/平方米，最终由建发竞得，成为本轮楼面价最高的地块。

位于萧山区的奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块，有34家房企进入一次报价区间，最终由大悦城摇中，成交总价15.57亿元。

对于此次土拍表现，克而瑞研究中心认为，与去年第三批次集中土拍明显回暖相比，本次土拍热度明显平稳，触顶成交地块幅数比例降低，主要集中于楼市成交热点板块，同时地块流拍现象也并未明显恶化。

克而瑞研究中心指出，一方面，与多数城市加大热点板块供应力度不同，杭州此次集中供地更倾向以稳为主，减少了中心城区优质宅地供应，更偏向萧山、余杭、临平等外围城区；另一方面，土拍规则由直接摇号改为一次性报价+摇号，并且首次提出“次高者得”。同时，取消了预申请的出让模式，竞拍保证金比例重回20%，此举变相抬高了房企的参拍门槛，仍意在降低土拍热度。

对于此次有23宗地触顶成交的原因，克而瑞研究中心认为，这些地块基本均在杭州楼市成交热门板块，如钱江新城二期、奥体、未来科技城等板块均有地块触顶。另外，从新房限价来看，这些地块也多保持着较为可观的盈利空间，房地价差均在1万元/平方米之上。如钱江新城二期的四堡七堡单元JG1402-22地块，平均楼板价达45321元/平方米，精装限价约6.6万元/平方米，房地价差高达2万元/平方米，利润空间十分充裕。

值得注意的是，与多地土拍以国央企为主不同，杭州此次本土民企表现活跃。从房企拿地金额排名来看，民企滨江集团及其联合体共拿地11宗，总金额超184亿元，成为本轮土拍最大赢家。另外，绿城7宗、众安5宗、大家3宗。

此外，外来参拍房企主要以资金实力充沛的央企、国企为主，如大悦城、保利、招商、越秀、华润、中铁建、建发等均积极参拍。其中，建发以81亿元的总价拿下钱江新城两宗优质宅地。

天津土拍跌入冰点，流拍率高达83%

与杭州数十家房企抢地，高溢价率相比，天津首轮土拍热度降至冰点。

4月25日，天津公共资源交易交易中心发布2022年第一批次集中供地挂牌成交结果，共计挂牌成交6宗地块，总成交额43.476亿元。其中5宗涉宅地块成交总金额37.75亿元。

值得注意的是，此前3月25日，天津挂牌了30宗地块，含29宗涉宅用地及1宗商服用地。开拍前三日，天津公告称，29宗涉宅地中有15宗停牌。这意味着余下14宗涉宅地出让，供地规模较原供地公告规模近乎腰斩。

据了解，与多数二线城市供地向中心城区倾斜不同，天津本轮集中供地大部分地块集中在西青、北辰、武清等环城和远郊区域，主城仅有的两宗地却在停牌名单中。本轮土拍规则基本保持不变，基本延续2021年三批次“限地价+摇号”等方式出让，溢价率上限依然在15%。

从土拍表现来看，克而瑞研究中心指出，天津挂牌29宗涉宅用地余下的14宗地仅5宗成交，合计流拍率高达83%。其中仅滨海新区大港1宗地块触顶摇号成交，其余均底价成交，整体溢价率仅有0.6%，市场热度延续低位且更为萧条。

从房企拿地情况来看，与其他大部分城市本土国企托底一致，天津本轮集中土拍拿地房企依旧以本地城投为主，如天津城投、武清城投等均底价拿地。民企景明房地产以15960万元摇号竞得滨海大港地块，溢价率为15%，也是此次唯一溢价的地块；央企金茂以19亿元的底价竞得津东丽沙(挂)2022-005号地块，也是此次成交总价最高的地块。

对于天津首轮土拍冷清的原因，克而瑞研究中心认为涉及多方面，既受疫情长期反复的客观影响，还受到天津楼市下行的影响。CRIC数据显示，近期天津商品住宅去化速度明显变慢，尤其是去年四季度以来，商品住宅月均成交量仅有80万平方米，而去年二、三季度月均成交量高达120万平方米，对比之下，月均成交量降幅高达33%。受此影响，天津近期商品住宅去化周期大幅拉长。截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已达28个月，较去年同期拉长了68%，尤其是武清等远郊区域库存量更是居高不下，去化艰难。楼市表现不佳的大背景下，天津地市热度自然也难出现回温势头。

除了上述两方面原因，克而瑞研究中心认为，天津土地市场的萧条还受到人口持续外流的影响。2021年天津统计公报显示，天津2021年常住人口1373万人，较“七普”天津常住人口(1386.6万)再度减少13.6万人，人口流失依然在延续，这进一步导致天津房地产需求规模的减少，土地市场热度跌入冰点也在意料之中。

对于杭州和天津首轮土拍热度两极分化的原因，克而瑞研究中心认为，主要在于两城楼市表现差异显著。截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期仅为4.2个月，虽然临安、富阳等远郊片区当前去化速度放缓，但整体楼市表现仍然好于多数二线城市；而天津楼市则深陷高库存危机，当前去化周期长达28个月，楼市成交明显疲软，企业在拿地时会更多的考虑流量指标是否可以达到预期。因此，在当前房企资金压力仍处于高位的背景下，同日开拍的天津与杭州也出现了两极化的冷热差异。

（文章来源：券商中国）

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