宏观研究：遇见REITS 在最好的时节

政策加持后国内REITs进入加速建设时期。我国REITs 的提出至今已有17年，从政策的发布频率和产品的涉猎范围可看出当下正值国内REITs 加速建设时期。总趋势来看，我国REITs 的发展经历了四个阶段：阶段一，2005 年-2014 年起步阶段开始提出REITs 概念，并推动试点；阶段二，2014 年-2019 年类REITs 发展阶段类REITs 产品开始发行、开展基础设施资产证券化试点，并鼓励各类市场资金投资PPP 项目资产证券化产品；阶段三，2019年公募REITs 试点开启，高层先后发布40号文、586 号文等重要指导文件；阶段四，自2021 年起，中国公募REITs 市场加速建设并实质推进。国家发改委发布958 号文和1048 号文推动盘活存量资产、形成投资良性循环。近期的政策重在加快推进REITs，在细节和具体落地方面进行了多方面的细化，重点在于基础设施REITs。从产品看，我国上市的公募REITs 产品表现均佳。在项目“愿入尽入、应入尽入”的要求下，目前全国正在实质性推进基础设施REITs 发行准备工作的项目接近百个。

海外的他山之石——选择运营模式及资产投向。从模式上看，国际上一般有公司制和信托/基金制两种REITs 的运营模式。美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs 市场，美国REITs 主要采用公司制模式，此外还有伞型运营模式。除美国外，澳大利亚是全球第二大REITs 市场，主要采用的是信托结构，亚洲主要采取上市信托制/基金制。从资产投向来看，北美发达市场REITs 投向较为平均，住宅、零售地产地位相对较高；欧洲发达市场国家REITs 投向更多向住宅和多元型倾斜；而亚洲发达市场国家REITs 投向中，多元型占大多数，此外办公室也占比较多。各区域的运营模式以及投向都符合其自身的经济环境以及REITs 运营经验。鉴于我国公募REITs 尚在发展中，有专门管理人的运营模式更适合当下阶段。逐渐拓展我国REITs 的投向领域也是大势所趋，基于我国经济发展特点和现状，建议重点关注房地产、基础设施等传统领域。

“房住不炒”和基建发力下的未来将至。从数据来看，房地产开发投资经历了增速逐级下降，基建投资还未大幅回暖。从房地产来看，中国房地产逐渐走向存量时代，高房价和房产企业高杠杆同在，严监管政策影响下，传统的房地产运营链条受到挑战，房企前端融资和拿地放缓有两个效应：其一，土地库存下降，后续的建安投资减少；其二，地方政府土地出让减少，地方政府资金压力上升。传统地产作为带动经济增长的动能减弱，需启动新链条来支撑房地产企业，保障性租赁住房和REITS 模式或成为新房地产链条的发力点。保障房方面，2022-2025 年新建加改造总规模可达4.4 万亿元，年均超过1 万亿元，建议短期重点关注；长期REITs 或形成房地产新链条中重要一环。基础设施方面，相关公募REITs 或扩围扩量，短期机会建议重点关注。

风险提示：政策释放不及预期，经济下行压力较大，海外紧缩节奏超预期。

（文章来源：西南证券）

关键词： 宏观研究