房地产行业投资策略报告：土地市场依旧偏冷各房企战略如何变化？

来源：华西证券时间：2022-04-22 07:25:03

2022Q1 全国土地供应及成交情况土地供给方面，2022Q1 全国土地出让金同比-53%，其中，3 月单月土地出让金同比-45%。2022Q1 全国全口径累计推出土地建面为8.4 亿平，同比-22%，累计成交建面6.4 亿平，同比-29%，全口径出让金0.62 万亿元，同比-53%，其中住宅出让金达0.23 万亿元，同比-55%。从溢价率数据来看，2022Q1 一线城市溢价率不高，其中广东和深圳为0%；而二线及三四线城市的溢价率均维持稳定但较去年年底有所提升。流拍率方面，2022Q1 全国流拍率水平自1 月份以来，逐步走低，从1 月的13.59%下降至3 月的7.85%。

高总价及高溢价率地块的城市分析

2022Q1，总价超过50 亿元的地块数只有两块分别在2 月和3月，位于北京和上海。从高溢价率城市数目来看，2022 年3月，溢价率超过30%的城市数目较2 月增加了11 个城市。从全口径土地溢价率数据来看，3 月单月溢价率超过30%的城市数为14 城(1 月、2 月分别为8、3 城)，溢价率超过20%的城市数为14 城(1 月、2 月分别为15、10 城)。从住宅土地溢价率数据来看，3 月单月溢价率超过30%的城市数为11 城(1 月、2月分别为6、6 城)，溢价率超过20%的城市数为16 城(1 月、2 月分别为8、11 城)。

2022Q1 样本房企拿地情况梳理

2022Q1 龙头房企拿地金额同比下降68%，成长型房企同比下降87%，中型房企同比下降78%。从各梯队拿地同比增速表现来看，一季度各梯队房企拿地态度趋于保守，增速均显著下滑。

59 家样本房企自2018 年以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势，但“两集中”政策实施后，2022Q1 拿地溢价率下降至5.5%。2022Q1，样本房企在一线城市拿地金额占比由2021 年的18%降至14%，在二线城市拿地金额占比由54%下降至53%，在三四线城市的拿地金额占比为32%，上升3pct.样本房企拿地区域仍以二线城市为主。

投资建议

2022 年一季度，受房企信用风险及疫情影响，房地产销售表现较差，行业基本面数据持续回落，但随着政策端出现明显边际改善的迹象，以及各地持续放松调控政策，预计板块估值有望持续修复，继续看好板块的投资机会，建议关注业绩确定性强且安全度较高的龙头房企保利发展、招商蛇口、华侨城A、万科A、滨江集团等。相关受益标的有金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团、绿城中国、中国海外发展等。

风险提示

销售回暖不及预期，房地产调控政策收紧。

（文章来源：华西证券）

关键词：房地产行业投资策略土地市场 2022