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房贷利率下调、百城调整购房信贷政策看房的人多起来了吗？

来源：上海证券报时间：2022-05-21 09:45:07

继5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后，不到一周时间，5月20日央行公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。

此次5年期LPR下调幅度超出市场预期，也是自2019年8月LPR定价机制改革以来，下调幅度最大的一次。

而近来一段时间，全国各地房地产政策调整频繁，超百城放松购房信贷政策，下调房贷利率、提高公积金贷款额度、降低首付比例等此类消息不断。

利好刚需族

“对于准备买房、或者还没办理按揭的刚需购房者来说，这是一大利好。”天津地区某房地产中介告诉记者，原本处于观望阶段的消费者，近两天频频开始联系中介，咨询楼盘和房贷信息。

5月18日，天津地区的商业银行纷纷将首套房贷利率调整为LPR-20个基点，也就是从4.6%降至4.4%。仅仅两天后，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这也意味着，天津多家银行的首套房贷利率可最低降到4.25%。

除了天津，此前几天，广州、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆等数十个城市的的房贷利率已出现下调。而随着昨日最新一轮LPR报价出炉，房贷利率也可至4.25%——这是目前全国能够执行的最低利率。

然而，上述天津地区房地产中介却表示，尽管现在各种政策刺激信号接连发布，但是近期整体看房客户并不多。“一是受周边疫情影响(北京、河北、河南)；再者，天津本地也有疫情，外地往返不方便。所以目前天津这边还都是本地改善置换为主。”

今年以来，一些城市因为疫情原因，看房的客户数量确实不如去年。苏州地区某房地产中介则表示：“去年四季度的时候看房的人很多，但是今年以来逐渐减少，尤其是近一段时间受疫情影响，看房的人寥寥无几。不过，随着有些地区渐渐从疫情中恢复过来，看房的人开始多起来了。”

“您不急可以再等等。”5月20日下午，正带着客户看房的南昌一位房地产中介告诉记者，“目前没有听说南昌地区哪家银行已执行最低的4.25%利率，但通知也许很快就会下来。”

近两三个月，房贷利率呈现降低趋势。根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

房贷利率下降，月供减轻多少？

易居研究院智库中心研究总监严跃进测算，以100万元贷款本金、30年等额本息的偿还方式的案例进行计算。

若房贷利率从4.6%下调为4.45%，那么月供额将从5126元变为5037元，减少了89元；叠加LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，实际房贷利率就可以变为4.25%。那么若房贷利率从4.6%下调为4.25%，其月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。

“在实际过程中，存量房贷用户的利息调整，或者已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才可以进行下调利息。而近期新购房的家庭，利率最低可以做到4.25%，实际过程中如何操作要看银行的行动。”严跃进认为，在实际的房贷利率申请过程中，一般具有客户资质、合作楼盘情况等条件的约束。就近期银行的动作看，因为近期已经普遍在落实此前央行周末新政，所以一般都会把4.4%的利率作为近期下调的目标值。

超百城出手“稳楼市”

去年，多地房价涨幅较快，基于楼市调控的大背景，各地密集出台调控政策以稳定市场预期，商业银行也对房贷额度和房贷利率进行管控。与去年的调整思路不同，今年以来，全国各地房地产政策调整频繁，超百城放松购房信贷政策，下调房贷利率、提高公积金贷款额度、降低首付比例的消息不断。

有业内人士表示，此次各地房贷利率下调多是银行自主下调，预计后续相关城市会有正式发文或窗口指导。

对于利率更优惠的公积金贷款而言，贷款额度的提升将进一步减轻贷款购房者的负担。南京自昨日起，将首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整至50万元/人、夫妻双方。此前，安徽阜阳、河南信阳等城市也上调了公积金贷款额度。

为更好满足购房者的合理住房需求，对首套房首付比例的调整成为放松政策的重点之一，首付最低比例降至两成渐成常态。5月以来，宁夏银川、山东泰安、江苏宿迁等城市出现“两成首付”。

实际上，在今年年初就有多个三四线城市实行“两成首付”，随着房地产政策的进一步放松，一二线城市加入“两成首付”队伍的也越来越多。