好顺景集团余亮：“湾有引力”——房住不炒严监管下的湾区地产投资新机遇

2020年，在新冠疫情影响下，全球的政治经济形势都面临着百年未有之大变局的考验。在这一年里，我国经济呈现出了强大的韧性，房地产行业作为我国经济发展的稳定器和压舱石，在疫情最严重的时期，为稳定经济作出了巨大的贡献。目前全国房地产市场已经完全走出了疫情的影响，进入正常运行通道。

在“房住不炒”的基本定位下，近两年国家对房地产行业的调控和金融监管更为严厉。在此背景下，房地产市场会发生怎样的变化？市场又会呈现哪些发展趋势？未来的发展空间还有多大？投资者应该怎样捕捉投资机遇呢？

为了让投资者更清晰地了解中国一二线热点城市房地产行业未来的发展态势，5月27日，好顺景集团以“湾有引力-大湾区、大前景、大未来”为主题，特在广州越秀金融大厦为投资者举办了一场地产投资尊享沙龙，好顺景集团地产投资部总经理余亮为大家分享了“房住不炒”严监管下的湾区地产投资新机遇。

房地产行业蓄水能量巨大

余亮介绍，房地产行业由于体量非常大，产业链非常长，能拉动建材、建筑施工、广告、工程监理等上下游50多个行业的发展，能切实解决实体经济的大量就业，对经济增长和投资消费的贡献非常大，同时房地产相关收入也是很多地方政府财政收入的重要来源。 2017年以来，中央坚持“房住不炒”的基本定位，一二线热点城市的地价、房价运行显著趋稳，住房投资属性明显弱化，逐渐回归居住属性，降低了金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到了关键的作用。目前中国房地产行业的价值总量约400万亿元，而A股沪深两市的总市值仅83万亿元左右。从财富的储存功能来看，房地产行业的蓄水能量更大。

余亮表示，在资管新规、房地产监管的大环境下，很多此前投资了政府平台项目的大部分信托产品，现在都面临着非标转标的监管压力，收益下滑也比较大，投资者只能转向标准化的债券；银行理财也逐渐转向净值化，收益率持续走低。经过近几年金融行业的严监管，收益比较高的可投优质资产越来越少。不过总体来看，房地产行业的平均投资回报率依然高于其它领域，是一个值得长期投资的行业。

未来中国房地产市场仍有较大发展空间

房地产行业作为实体经济的重要组成部分，其是否稳健发展关系重大，因此国家时刻绷紧房地产市场调控这根弦，不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

2020年6月，银保监会《关于信托公司风险处置相关工作的通知》等政策要求融资类信托规模不断压降。

2020年8月，住建部、央行划定“三道红线”，从供给端严格控制房企的债务融资规模。

2020年12月，央行、银保监会要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对银行分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，从贷款端控制流入房地产的贷款规模。

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动，有效避免土拍时出现无序竞争。

2021年3月，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、抵押物管理等方面提出了严格要求。

余亮表示，从上述各项政策的陆续出台可以看出，国家对房地产行业的调控和金融监管日趋严厉，“稳地价、稳房价、稳预期”的主要目标将不会发生多大的变化，短期内调控政策难现明显放松。

不过，余亮认为，未来中国房地产市场仍然有较大的发展空间。一是中国城镇化进程还有较大的空间。根据联合国《世界人口展望2019》预计，到2030年中国常住人口城镇化率将达到约70.6%，城镇常住人口将较2018年再增加约2亿。二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模小型化等，人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。三是中国城镇住房成套率仅85%，并且有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。而在一二线城市，由于土地长期供应不足、短期内政府保障性住房供应跟不上需求，再加上金融行业发达，相对来说利率又长期处于低位，这些都使得居民的购房需求不会减少。

2021年房地产市场发展趋势

在严厉打击炒房和加大楼市调控政策的基调的下，房地产市场未来会发生怎样的变化？市场又会呈现哪些发展趋势？对此，好顺景集团余亮对2021年的房地产市场发展趋势有着自己的研判。

首先，开发商将完成最后整合，从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”，逐渐形成“头部开发商纵横全国、弱百强和地方龙头房企深耕区域”的双线发展格局，头部开发商的优势将进一步凸显。

其次，三道红线监管下开发商表内融资迅速收缩；永续债、明股实债、对赌回购等模式逐渐走向终结，非标业务逐渐萎缩，非标转标将持续进行。

第三，在行业整合下，优质资产将逐步集中并且越来越稀缺，无效投资将逐步出清，主动管理能力优势凸显。

第四，各城市分化将进一步加剧，一线城市更大更强，二线城市借助强省会战略完成省内资源的虹吸，三四线城市及县域市场总体过剩，整个行业将逐步形成“四大一线城市+三大湾区+长江沿线城市带组团发展、内地省会城市散点状分布”的发展格局。

余亮认为，在行业大变局的必然趋势下，房地产市场的传统非标业务由融资类业务转向权益类投资、由信贷扩张转向价值投资、由私募融资转向资产管理、由间接融资转向直接融资将势在必行。

湾区地产投资新机遇

在沙龙最后，好顺景集团余亮为投资者详细介绍了深圳、广州两座粤港澳大湾区核心城市近两年的楼市情况。

2020年，深圳一手房成交6.53万套，规模达到近5年新高；二手房总成交破10万套，其中住宅成交9.53万套，同比增长23.5%，市场恢复至2016年的水平，普通住宅依然是市场主流；2021年2月，新房市场的平均去化周期仅5.03个月。

2020年，广州全市成交宅地共85宗，较2019年上涨46.86%；未来十年，将有近400条城中村旧改将启动；2020年1-11月，广州住宅供求面积双双破千万，已超2019全年水平，从8月开始，二手房价格便逐渐形成了普涨态势。

余亮表示，从广深两市过去两年的房地产各项数据来看，整个大湾区的房地产市场仍然有较大的投资空间。此前，投资者可选择的房地产投资品种大部分以固收类为主，在非标转标以及房地产监管趋严的背景下，很多金融机构都在探索其它收益可观的投资品种，物业并购、物业包销以及不良资产投资等方面的投资机会日益增大，它们在回报率方面会给投资人带来惊喜，但同时也要求投资者具备相应的专业判断能力和资金能力。

最后，余亮认为，房地产市场的新发展格局对管理人的主动管理能力提出了更高的要求。未来，地产业务布局逻辑、核心优质资产的获取能力、面向专业客户的服务能力、专业团队的整合能力以及资产处置的能力将进一步成为优秀管理人的核心竞争力和投资者判断的重要依据。