托尼洛▪兰博基尼酒店及度假村高鲸豪：酒店轻重资产管理是合作题

2021年6月24日，由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合商业空间产经研究媒体-迈点网等数百家媒体举办的第十届“中国旅游住宿业MBI颁奖盛典暨高峰论坛(2020-2021)”于上海阿纳迪酒店隆重开幕。

本届峰会以“旅不止，宿新生”为主题，基于迈点研究院大数据研究结果，与超过1000+来自旅游住宿行业的意见领袖、投资机构、行业研究人员以及媒体代表，从品牌、资产、市场、消费角度出发，围绕品牌业主关系、资产管理、品牌运营与升级、酒店品牌十年发展等核心话题，并引入酒店新趋势——综合体项目展示，探讨旅游住宿行业的发展与未来。

会上，意大利托尼洛▪兰博基尼酒店及度假村品牌合伙人高鲸豪向大家分享了“酒管公司的资本运作模式探索”的主题演讲。

　酒店市场的现状

近几年，酒店行业进入了一个缓慢发展的环境，面临了许多瓶颈有待突破。

首先是酒店数量，在2015-2019年间，中国的中高端酒店数量呈稳步增长趋势，尤其是年增长率十分惊艳。然而近5年以来，奢侈酒店以及高星级酒店的增长率却在大幅下降，增长率只有5%-10%。目前国内现有高星酒店品牌经过20余年发展，在一二线城市项目趋于饱和，整个酒店市场处于一个存量阶段。

另外，值得一提的是，高端的新晋品牌在崛起，整个市场愈发成熟。在这个蓝海变红海的过程中，有的高端酒店为了拓展自身管理规模或是投资收益，在慢慢向中低端酒店进行延伸。但是，在有些经济型酒店会生成某些新品牌来跟原有的高星级酒店抢占份额，中端酒店向上“野蛮生长”，对高星品牌的运营能力还是造成了不少压力。

无法回避的酒店之殇

众所周知，投资一家酒店的成本费用并不低廉。初始投资体量大，无疑就是业主最根源的烦恼。尤其对于高星级酒店来说，配套设施所需要的成本巨大，这就直接导致哪怕压缩单方面造价后，还是无法避免以亿为单位计算的投资体量。就拿托尼洛▪兰博基尼酒店来说，作为一个高端奢华酒店，前期的投入不可谓是不高昂。奢华需要品质来堆砌，而品质又需要财力加持。

高鲸豪表示，“高星酒店持有成本比较高，五星级酒店要很多的设施，维持这些设施需要非常大的资金量。”这些方方面面都牵扯到了巨大的人力物力成本。

酒店投资的最终目的就是为了获取丰厚的回报，这是酒店业公认的投资逻辑。经历了疫情的洗礼，酒店业经营现状犹如浮萍极不稳定。这对于本身资本回报率就不高的高星级酒店无疑又多了一个更不稳定的因素。

初始投资体量大、持有成本高以及资本回报率低，这始终是萦绕在酒店业主的困扰。

酒店在发展的过程中，势必会面临行业的洗牌。酒店业主方同样也面临着行业考验。尤其是在同质化竞争中，原有的管理模式遭遇瓶颈，亟待突破。

“好的品牌做的成功概率越来越大，规模小的品牌没有达到特定体量或者是管理体系的品牌会被淘汰，最终留下来这几个。而留下来的这几个会有新的竞争对手进来，市场竞争没有这么激烈了，只有这么几个大的玩家在做竞争”，高鲸豪总结道。

危机亦是出路，面对这样的瓶颈，改革创新管理模式成为了思考的重点。要用“创新”赢得“生机”，这才是革新之道。

对此，高鲸豪分享了一个具体的想法。“我们卖的不仅仅是酒店房管的模式，可能要延伸到IP，往里面填内容或者不同的产品去填充整个酒店，让它运作起来，不管是食物、艺术、娱乐项目等等。”而托尼洛▪兰博基尼酒店更是牢牢坚持这个想法，对于自身奢华的定义，认为是将超越奢华感受。托尼洛▪兰博基尼就是奢华本身，这种奢华并非昂贵装饰的堆砌，而是丰富的体验。的确，不论在什么时候“内容为王”都是制胜的法宝。

轻重资产是选择题还是平衡题?是合作题

回到酒店的本质上来说，酒店管理公司应该是一个轻资产运营的公司，无需有其他物业或地产加持。“专注输出管理，搭建自身体系，然后重复循环、不停地输出。”

重资产的逻辑则和轻资产大相径庭，重资产就是专注于固定资产的投入。于是就有了一个问题需要思考，怎么平衡轻资产及重资产的关系?

“投资一个五星级酒店，不能期望它在5年内就能有回报，需要深切明白投资的产品性质以及投资预期，在这个基础上去做一个更精准的判断。”

比如退出渠道，这是“投融管退”的最后一个步骤，也是酒店管理公司需要适当考虑的一大问题。无论是酒店投资人即业主，还是管理公司投资人即股东，都需要投资回报即退出通道。国内中高端酒店管理公司作为酒店资产持有方，受到资产变现和运维能力的双重要求考验，即使管理公司最终实现上市也有因各种问题而面临盈利下降、资产重组甚至退市风险的情况。

如今，市场竞争步入了一个小而精的时代。随之而来的，对于平台化的运营提出了更高的要求。轻资产的小体量高PE需要自证如何持续扩大规模的逻辑，而重资产的稳定现流和低速增长需要考验资产本身质地和抗击风险的能力。

“我们的分工要很清楚，而不能模糊。毕竟这两方面的投资人、受益人，他们要的退出点各不相同。”

最后，高鲸豪向我们介绍了不同的退出搭配。一部分酒店管理公司做上市，这是一个比较典型的做大；一些小众高端的酒店品牌能够直接通过转让售卖或者长期持有，来实现轻资产的退出。相较于重资产而言，REITs成为了主要的方式。作为一个信托，REITs拥有着不同的业务，可以进行打包、买入。“这种模式在未来也可能是退出的方式，一是对业主更友好，二是对大众散户也可以有机会去投一些优质的地产商。”

在高鲸豪看来，目前的酒店行业还处于相对传统的阶段，对于未来的一些瓶颈或者是成长的疼痛，仍然需要酒店行业一起去克服和成长。诚然，酒店的未来需要各方的努力，只有相互理解才能够实现行业的快速发展。

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