前景广阔但尚有不足 企业住宿的三大难点如何克服？

日前，《2021中国城市租住生活蓝皮书》(下称《蓝皮书》)正式发布，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。如果说住房租赁是蓝海市场，那么企业住宿就是蓝海中的蓝海。

政策驱动，加之资本青睐，企业住宿的市场价值正在加速释放，成为住房租赁赛道中当之无愧的黑马。

从深层原因来讲，企业住宿赛道之所以能够脱颖而出，除了自身商业模式的优势外，还有一部分原因是配合国家产业配套升级的要求，另一方面，服务更广泛的基层劳动者/城市建设者人群，也符合住房租赁行业的民生属性。

上一篇文章，我们分析了企业住宿/蓝领公寓赛道的商业潜力，详见《企业住宿凭什么成为住房租赁最有潜力的细分赛道?|商业评论》。

但是蛋糕好看却并不好吃，这门“立方”生意考察运营者的精细化运营能力，管理服务水平。尤其是安全问题，不容许丝毫差错。据笔者观察，企业住宿蓬勃发展的同时，也暴露出一些问题或不足，亟待加以优化。

从企业角度来看，谁能够解决这些问题，谁就能在下一轮竞争中胜出。

问题一

如何杜绝安全隐患?

安全是长租公寓的生命线，也是企业住宿和蓝领公寓管理的重中之重。企业住宿之所以能够取代群租房，就在于其通过规范化的管理系统，避免安全事故的发生。

今年8月，上海静安区共和新路街道对老式公房集体宿舍加大监管整治力度，持续规范租赁市场，严守安全底线。截至9月底，共和新路街道整治群租房317套，拆除分隔332间，安置群租人员592人。可见，事关民生的集体住宿安全是政府的关注焦点。

一般而言，公寓安全包括用电安全、消防安全、治安安全等，是一个全面且系统化的工程。需要运营方具有完善的安全管控系统，并采用人防、技防、物防等全方位结合的方式提高安全防范水准。由于门槛限制，许多公寓的安全管控并不到位，存在极大安全隐患。行业内规范系统化的运营体系也尚未成型。但也有一些综合实力强的品牌为行业做出了正面示范，例如乐璟生活社区。

乐璟自主研发的“乐享住”智能住宿管理系统，实现了对公寓资产、人员管控、智能安防、物业维保、商户经营等全流程的数字化运营管理工作。

不仅如此，乐璟生活社区为了保证每个社区几千人的住宿安全，每个社区项目都会投入大量的资金用于消防工程的改造。走进公寓内部，随处可见消防类设施，比如楼宇火警报警系统、楼宇消防设施、烟雾报警器、楼宇监控系统等都设置在走廊醒目位置。

问题二

如何补足配套服务?

纵观目前企业住宿服务的现状可以发现，大部分企业住宿还停留在满足基本的住宿需求阶段，产品服务单一，缺乏更为丰富的生活服务配套，难以满足基层劳动者对基本住宿以外的生活追求。即产品与用户需求之间存在脱节。

值得注意的是，当前基层劳动者的年龄结构较以往已经发生了较大变化，数据显示蓝领公寓客群中占比最大的为25-34岁群体，即千禧一代，所占比例达到58%;其次为19-24岁群体以及35-49岁群体，所占比例分别为22%和19%。由此，千禧一代基层劳动者的生活习惯、消费心理必然与上一代劳动者不同。业内人士指出，依赖互联网、更加注重生活品质就是他们的突出特质。

那么，企业住宿应该如何弥补与用户需求脱节这一不足呢?首先要做的无疑是研判用户需求，其次是在产品和服务上加以改进，例如增加商业配套，扩展公寓的私人空间，突出生活便捷的属性，满足年轻一代的多种生活需要。

可喜的是，已经有几大头部品牌通过丰富的社区商业及文娱设施，提升员工生活幸福感、获得感，并且取得了不错的反响，实现了基层劳动者从“有得住”向“住得好”的转变。

问题三

如何做好人文关怀?

在做好社区安全管理和生活服务的基础上，基层劳动者精神世界的关怀同样不可忽视。不少基层劳动者坦言，平时除了繁忙的工作时间外，回到公寓时常会感到无聊，渴望学习技能、结交好友。

留人先留心，但大部分企业的员工人文关怀制度并不健全，于是关怀员工的责任就落在了企业住宿运营者的肩上。在企业住宿产品趋于同质化的情况下，倘若人文关怀不够，极易导致住户粘性降低，继而出现跳槽。

优秀的社区人文关怀主要包括两方面内容，需要投入专门的运营人员并长期坚持，行业内仅有头部品牌能够做到。

一方面社区活动组织者的能力很重要，其次需要用心，不能流于形式，另一方面社区公共空间是住户和企业之间联动的主要空间，丰富的公共空间能提升活动丰富度和参与度，从而进一步提升在住企业与住户的粘性，成为企业留人的好帮手。

以乐璟生活社区为例，乐璟通过社区内的休闲空间为住户提供职场技能培训，组织社区活动如篮球赛、读书会、电竞赛、生日趴等社区活动来充实年轻劳动者的业余生活，满足千禧一代的社交需求。每逢国庆、春节等传统节假日，社区还会为就地过节的劳动者组织丰富多样的系列活动，慰藉员工们的思乡之苦，让劳动者异地过节也不孤独。

这些做法得到了住客、企业、以及社区街道的高度认可和欢迎。入住乐璟生活社区的企业宝时得科技有限公司HR负责人表示：“乐璟举办类似的活动，变相增加了企业员工福利，住乐璟很贴心!”

只有让基层劳动者的精神世界丰盈起来，用“情”去留住员工，社区才能变成有爱有温度的“家”，企业和城市才会更加美好。

企业住宿市场大有可为已是毋庸置疑，但也面临上文提到的种种不足，需要政府、公寓行业群策群力，并为之持久努力。大浪淘沙，能够在市场占有一席之地的企业必然能够做好安全管控、生活服务和人文关怀。而其最终带来的成果也并非企业独享，而是给城市基层劳动者带来更美好的生活。

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