宏观经济：中国人民银行降低房贷下限简评

摘要：

央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20BP。这是年内针对房地产行业的首次全国性全面宽松政策，稳定国内经济的同时，一定程度上回应市场对周五公布的贷款尤其是居民贷款大幅低于预期的担忧，也弥补了此前市场对货币政策预期的落空。政策有助于降低居民购房财务成本，刺激居民部门加杠杆。同时也有利于房屋销售改善，间接帮助房地产企业回笼资金，以及房地产投资的修复。存量房贷支出不变也意味着该政策对消费的刺激有限。预计5月房屋销售数据将疫情缓和下有所修复，该政策效果或在三季度显现。该消息或对股市期现货以及大宗商品尤其是黑色品种带来利好。

正文

周日央行宣布，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

同时政策还要求，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

该政策仍是去年四季度以来房地产政策底之后，行业限制不断放松进程的一环，也是除降息降准之外，年内针对房地产行业的首次全国性全面宽松政策。政策符合此前政治局会议提出的“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”精神。

从该政策出台时机看，显然有进一步稳定疫情之后的国内经济的考量。且一定程度上回应市场对周五公布的贷款尤其是居民贷款大幅低于预期的担忧。而二套房政策不变，也显示“房住不炒”的政策底线不变。

变相对房地产行业“降息”有较强的的信号意义。此前市场一直期待能够调降MLF利率，从而间接影响LPR尤其是5年期以上长端LPR的下行，对房屋销售带来显著支持。但3月和4月货币政策持续低于预期之后，市场对此期待下降。当前出台的这一针对房地产行业的“定向降息”，也弥补了此前市场对货币政策预期的落空。

l政策有助于降低居民购房财务成本，刺激居民部门加杠杆。同时也有利于房屋销售改善，间接帮助房地产企业回笼资金，以及房地产投资的修复。预计即将公布的4月房地产数据从下游销售到上游投资均有明显回落，提前出台政策也有助于稳定金融市场情绪。

目前消息显示，该政策或仅针对增量贷款，存量贷款利率可能维持不变。其影响更多集中在房屋销售方面，存量房贷支出不变也意味着该政策对消费的刺激有限。但对银行而言，存量房贷收益不变，有助于银行稳定现存资产收益，腾挪出更多经历促进增量贷款释放。

简单来看，如贷款额100万元、等额本息、贷款年限30年的普通自住房，以原首套个人住房贷款利率下限4.6%计算，每月还款额约5126.44元，利息总额84.55万元。按照新政策即利率下限4.4%计算，每月还款额5007.61元，利息总额80.27万元。每年可少还款约1425.96元。但各地仍需依据自身情况对本地实际下调幅度予以规定，实际效果并非“房贷利率普降20BP”。

前期数据表明，4月受到疫情影响，国内房屋销售明显弱于季节性，尤其是一线城市持续下行，受到冲击程度更大。但5月开始房屋销售数据已经开始逐步修复，预计全月将会有所回升。该政策对房屋销售以及房地产投资的实际影响程度仍需要持续观察。短期内行业流动性偏紧的情况很难因此迅速改善。历史经验表明，房屋销售滞后房贷利率约一个季度，该政策影响或在三季度开始显现。

对股市而言，该政策对周一盘面或形成明显利好，并且影响程度盖过周五盘后公布的金融数据的利空影响，或推动周一股指开盘上涨。此外，该消息还将对商品市场尤其是黑色金属带来短期利多刺激。

关键词： 宏观经济