首批公募REITS年报解析：不确定性环境与确定性溢价

根据首批基础设施公募REITs 项目2021 年年报的财务数据来看，首批公募REITs整体运营情况较为稳定。分资产类型看，园区基础设施类的三只REITs 中，东吴苏州产业园REIT 在2021 年的营业总收入、利润总额和净利润均高于其它两只同类型REITs，分别为14,758.8 万元、3,314.4 万元和3,286.6 万元。交通基础设施类的两只REITs 中，平安广州广河REIT 在2021 年的营业总收入、利润总额和净利润整体高于浙商沪杭甬REIT，分别为43,418.5 万元、11,957.5 万元和13,008.6万元。仓储物流类的两只REITs 中，中金普洛斯REIT 在2021 年的营业总收入约为20,921.8 万元，是红土创新盐田REIT 的3 倍以上，而由于其管理人报酬是首批所有REITs 中最高的，最终中金普洛斯REIT 的利润总额与净利润均低于红土创新盐田REIT 的2,221.3 万元利润总额与2,182.3 万元净利润。生态环保类的两只REITs 中，中航首钢生物质REIT 在2021 年获得23,564.8 万元营业总收入，高于富国首创水务REIT，而其利润总额和净利润分别为-2,414.7 万元与-2,192.2 万元，远低于富国首创水务REIT 的3,869.3 万元与3,599.5 万元。

整体来看，公募REITs 项目公司2021 年盈利情况较2020 年有所下滑，主要系受成本端较收入端增速更快的影响。分资产类型看，1)仓储物流类两只REITs 中，红土创新盐田REIT 的运营情况表现优秀，2021 年营业总收入、利润总额和净利润较2020 年均实现环比上升；2)园区基础设施类REITs2021 年盈利情况略显疲软，博时招商蛇口REIT 表现和华安张江光大园REIT 的业绩表现较为孱弱；3)交通基础设施类两只REITs2021 年营业总收入较上期增加较多，但利润端分化较大。平安广州广河REIT 与浙商沪杭甬REIT 在2021 年营业总收入分别环比上升41.0%与45.0%，收入端取得了显著的增长；4)生态环保类两只REITs 中富国首创水务REIT 业绩向好，利润端表现强于中航首钢生物质REIT。

分析对比首批公募REITs 年报与招募说明书中经调整的2021 年预测可供分配金额，整体来看，2021 年运营表现符合预期值，生态环保类项目表现较优。1)园区基础设施类三只REITs 中，博时招商蛇口REIT 实际可供分配金额超出招募说明书预期值最多，增幅达到15.1%；2)交通基础设施类两只REITs 报告期内可分配金额均超招募说明书中预期值，其中浙商沪杭甬REIT21 年实际可供分配金额大幅超过招募预测值71.7 个百分点；3)仓储物流类两只REITs2021 年运营表现均优于招募说明书预期值，运营情况良好。其中，红土创新盐田REIT 2021 年全年实现可供分配金额为4731 万元，超过招募说明书全年预测调整值8.5%；4)生态环保类两只REITs 经调整后的可供分配金额全都大幅超过招募说明书预期值，首钢绿能超过预期值53.4%，富国首创水务REIT 超过预期值64.4%。

公募REITs 依靠应收应付项目的调整保证了可供分配现金流的正向增长。由于公募REITs 的特殊性，我们在《SWOT、规则与定价：REITs 投资指南》曾指出，公募REITs 报表的可供分配现金流较之净利润更有参考意义，对于此批REITs 年报，我们在拆分可供分配现金流后发现大部分公募REITs 在净利润环比减少的情况下对非经营性现金流项目大幅调增，保障可供分配现金流可以完成预期目标。

风险提示：REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

（文章来源：德邦证券）

关键词： REITs REITS 不确定性