宁波二批集中供地18宗地流拍 平均楼面价较首轮供地下滑43%「鏖战“两集中”」

日前，宁波第二轮集中供地宣布结束。此次供地规模较首轮有显著提升，但令人惊讶的是，在市场整体转凉的大环境之下，46宗出让地块中，除了25宗地块底价成交外，更有18宗地流拍，平均楼板价较首轮供地下滑43%，仅有6715元/平方米。呈现“量价齐跌”走势。克而瑞地产研究中心认为，除了房企资金流持续承压导致投资收紧的因素，销售限价也是导致企业投资意愿弱的重要原因。

4成地块流拍、仅3宗溢价

即使近期出现了房企融资窗口指导、信贷放松等积极信号，相比首轮集中供地增加了19幅地块的宁波第二轮集中土拍依然寒冷，大面积流拍、底价成交成了此轮供地的关键词。

半年前，宁波首批集中供地推出的29宗地块全部顺利出让，揽金358亿，其中19宗地块竞拍触及“封顶价”，竞自持租赁住房的地块达到10宗。而据克而瑞地产研究中心统计，第二轮集中供地推出46宗宅地(包含32宗普通宅地、14宗保障房、租赁用房、政府回购等保障型住房地块)，仅成交28宗地，较首轮减少1宗；成交总建面为260.9万平方米，较首轮下滑14%；成交总金额为175.2亿元，与首轮相比大幅收缩51%；平均楼板价更是下滑43%，仅有6715元/平方米。

最令人惊讶的是，此次集中供地流拍地块多达18宗，这在近年的宁波土地市场上颇为罕见。其中，流拍的商业住宅地块高达17宗，1宗安置房地块流拍。

成功出让的28幅地块中，也仅有3幅地块出现溢价，其余均为底价出让。《华夏时报》记者看到，此次集中供地，宁波调整了竞拍规则：在确定竞得人规则上，取消竞自持租赁，采用线下摇号的方式，但无一地块达到15%的封顶溢价进入线下摇号环节。

3幅溢价地块中，最高的一幅为江北区慈城镇一宗政府100%回购的地块，溢价率为7.58%，由中建国际竞得。据克而瑞地产研究中心统计，该地块的政府回购价达到10500元/平方米，与2144元/平方米的楼板价相比仍具有一定的利润空间，且不需要自行销售，配建要求也不高。

与其他参与集中供地的城市类似，国企、央企是宁波此轮供地的获地主力，包括中建国际、明州投资、奉化城投、江北城投、鄞城集团等具有国资背景企业均有所斩获。其中明洲集团和奉化城投分别拿地3宗，保利置业、江北城投、宁南贸开、鄞州新城、中建国际投资各单独获得2宗地块。

唯一一幅完全由民企拿下的地块，是在11月3日由雅戈尔地产夺得的鄞州区YZ09-02-a6地块【陈婆渡东地段】。该地块经过6轮竞价，楼板价20822元/平方米，溢价率1.6%。拿地当日晚间，雅戈尔公告称，公司目前拥有上述地块100%的权益，未来公司不排除就该地块的项目开发引入合作者。

《华夏时报》记者注意到，宁波第二轮集中供地中，不久前卷入“退地风波”的宋都股份打出“安全牌”，旗下宁波奉化宋都房地产开发有限公司与一家国企宁波市奉化区交投实业发展有限公司联手以3.02亿元拿下萧王庙街道泉溪江5-3号地块(FH32-03-04e-3)，楼面价4016元/平方米。至于为何选择与国企合作拿地，《华夏时报》记者试图与宋都股份相关负责人取得联系未果。

“这个现象的出现其实是一种必然。”对于央企、国企成拿地主力的情况，IPG中国首席经济学家柏文喜向《华夏时报》记者解释说：“现有房地产行业格局正在发生根本性的改变。地方国企、央企凭借稳定的财务状况成为拿地主力，民营房企更加注重‘降杠杆、降负债、保卫现金流’以实现活下去而非踊跃拿地。”

房企拿地积极性持续受阻

好地研究院分析师楼陈名指出，宁波二批供地的土拍结果远低于市场预期，原因主要是：拿地自有资金审查严格，加上市场下行，项目销售回款减速，房企可用购地资金有限；宁波二批次的供地时间点较晚，大部分有实力的房企已在其他城市完成拿地，剩余资金有限。另外，近期多个城市公告三批次地块，如杭州在11月3日预公告了51宗地块，且恢复勾地制度，房企资金被大大分流。

“除了房企资金流持续承压导致投资收紧的因素，销售限价也是导致企业投资意愿弱的重要原因。”克而瑞地产研究中心研报认为，本次宁波出让地块中，普通可售住宅均有价格限制，且对比销售均价与楼板价来看，大部分地块的地价房价比维持在0.4-0.5范围内，而本次宁波大部分出让地块的配建、交付要求均不低，无疑进一步阻碍了房企拿地的积极性。

“我们选取了部分配建要求相对较低的地块来比较，其中部分地块的地价房价比已经超过0.6，甚至达到0.68。因此整体来看本次土拍并未给房企留下太大的盈利空间。”上述克而瑞研报指出，“在地价真实下降的情况下，这些土地也依然面临着底价成交、甚至流拍的困局，足以见得当前市场信心较弱、房企拿地十分谨慎。”

“地块本身的区位并不是阻碍房企拿地的原因，而是地块上附加的条件，在房企资金压力偏大的当下，放弃可能也是不得已而为之。”58安居客房产研究院分院院长张波直言，鄞州区、海曙区这类热门区域还有全装修现房销售的要求，流拍亦属正常。同样的情况之前在杭州也发生过，品质地块要求现房销售也是最终流拍。

《华夏时报》记者看到，本轮集中供地，宁波试点定品质、现房销售。鄞州区JD04-01-23、JD04-01-24地块(百丈地段)实行定品质出让，对项目的层高、装修、外立面、地下室等方面作出相应要求；海曙西成地块、鄞州华光城地块和庆丰地块3宗地块则规定现房销售，条件苛刻，比如竞得方如要享受装配式建筑面积不计入容积率的政策，就必须达到绿色建筑三星级标准，无疑提升了获地企业的开发难度。

值得一提的是，宁波此轮土拍，保障性住房用地明显更受到房企青睐，仅有1宗安置房地块流拍。张波向《华夏时报》记者分析指出，央企和国企此次在宁波拿地较多，他们本来也是保障房的主力军，保障房本身并没有要求现房销售，同时建造完成后政府还可回购，虽然从利润率和产品升级角度来看，给到房企发挥的空间不多，但是至少获利的保障性更强，相比于条件更高的普通地块，受关注高也就不足为奇了。

好地研究院统计，截至第二轮土拍结束，宁波市出让金(不含工矿仓储用地)1058亿，仅为去年成交金额(1747亿)的六成。由于楼市监管政策并未明显放松、近期房企负债难以偿还、现金流承压的现象频发，好地研究院认为，第三批仍有加大推地需求，但受限于市场行情和房企资金紧张，预计今年宁波土地出让金将在1300亿元左右。

同时，楼市方面，二轮集中供地仅成交15个可售住宅项目，总可售面积仅为111万方，其中市五区可售面积仅为35.1万方。好地研究院方面认为，二批次成交数量较预期大幅下降，这将影响明年宁波市区的新房供应量。

（文章来源：华夏时报）