房产交易平台是否存在垄断 应该以每个城市的市占比来分析

阿里巴巴因为“二选一”垄断行为收到182亿元的罚单后，58同城董事长姚劲波在社交平台喊话，点名其竞争对手贝壳找房搞“二选一”，呼吁国家反垄断按照4%标准罚款贝壳找房40亿元。

为了证明自己的言论，姚劲波贴出两张贝壳找房的合同，其中有“自愿与平台合作且期间不得为其他渠道提供房源”等表述，即所谓的新房项目“独家房源”。

对于姚劲波的指责，贝壳找房在第一时间内进行了澄清，回应媒体称“自创立起，坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。”

尽管如此，贝壳找房的股价此后还是连续跌去将近10%。数十亿美元市值消失的背后，市场在担心什么?贝壳找房到底垄没垄断?58同城和姚劲波又是否真的是在为老百姓买房疾呼?

房产中介市场的水，并没有那么浅。

安居客蹭热点?

“58同城为何不先管好自己?”姚劲波的喊话很快引发了不同声音。一些业内人士认为，这是姚劲波“赤裸裸”地为即将在港上市的安居客炒作。

理由是就在姚劲波指责贝壳找房垄断的文字之后，他还加上一段安居客的“宣传文案”——“58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域，希望良性竞争能让行业更公平，老百姓买房更简单。”

而就在数天前，姚劲波带领的安居客刚向港交所递交了招股书，计划融资至少十亿美元。

这家创立于2007年的房产信息服务公司，在2015年被58同城全资收购，并在2020年58同城从纽交所退市之后，由集团单独分拆出来。

现在，58同城旗下的几乎所有房产业务，都被一股脑儿装入安居客，其中包括房产信息营销平台安居客+58房产、新房分销平台58爱房，以及房产SaaS系统巧房科技。而姚劲波本人则持有共计13.5%的股份，是公司的实际控制人。

近年来，随着中国互联网流量红利逐渐干涸，58同城的营收和市场份额不断流失，亟需寻找细分和垂直领域，重新树立口碑。

安居客就是这样一个尝试。本次赴港上市，它对标的正是国内地产中介的龙头贝壳找房。

贝壳找房从链家孵化而来，2020年赴美上市，取得了不错的成绩和估值，尤其是其创立的ACN经纪人合作网络(Agent Cooperate Network)模式以及打造的房屋信息大数据库“楼盘字典”等概念，简直就是长在了外国投资者的审美点上。

目前，贝壳找房的市值大概是610亿美元(最高时曾达到900亿美元)，比万科多500亿元人民币，差不多等于两个恒大，是我爱我家、房天下、58同城、易居、房多多市值总和的5倍。

实际上，安居客和贝壳找房虽然都是找房平台，但是业务模式有所不同。

贝壳找房主要依靠线上平台与线下门店(链家、德祐、贝壳)的结合，为客户提供可直接交易的房源，其大部分收入来自交易产生的佣金。

而安居客则做的是纯粹的流量生意，为房东、经纪人和客户提供桥梁作用，本身并不介入交易。招股书显示，2020年，安居客有超过95%的收入都来自在线营销服务。

但这一切都是过去时。

借助本次赴港上市，安居客拟从过去的在线营销服务供应商，升级为开放型房地产信息交易服务平台。这意味着，安居客和贝壳找房将直接进入对方的肉搏战攻击范围。

争的还是流量

“两方矛盾的起因就是前端的流量之争。”景晖智库首席经济学家胡景晖说，贝壳找房的诞生影响到了58的模式，现在二者都成了交易平台，将会有更多“碰撞”。

从历史发展轨迹来看，58同城和链家(如今变成贝壳)时不时都会掐上一架。

最开始的时候，58同城做房产信息网站，链家是房产中介，二者还是合作关系，链家把房源挂在58同城的网站上，并向后者定期支付端口费。

可惜，这种“和睦”并没有维持太久。

2018年1月，“寄人篱下”的北京链家与另外两家中介联合向58同城表态，如果对方不停止端口提价等行为，就将集团所有的房源一起下架。仅仅三个月后，愤怒的链家自起炉灶，他们在链家网的基础上，发展成立了贝壳找房。

自创立之日起，贝壳找房的定位就是一个开放平台——不仅允许外部合作方和加盟方进入，个人房东和经纪人也可以发布房源。

用链家创始人左晖的话说：“贝壳要让这个行业从最底层燃烧……这是根本性的商业变化。”

实践证明，该模式一上线，就获得了迅速的发展，也很快招致以58同城为代表的其他中介平台的抵制。

比如，姚劲波就曾在公开场合控诉贝壳“既当运动员，又当裁判员”，将房源、客源优先推给关系密切的链家和德祐交易。2018年6月，58同城联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产等房屋中介成立了“反贝壳联盟”。

2019年4月，双方的恩怨终于进展到对簿公堂。

其中，安居客指控贝壳找房“不正当”经营，盗用其房源和图片，要求其赔偿9000万元人民币，而贝壳也不是软柿子，它以同样的理由反诉安居客，并向其索赔1亿元，双方拳打脚踢，火药味十足。

贝壳一旦拥有了定价权，就危险了

实际上，除了58同城等竞争对手的指控起诉，自成立起，对贝壳是否涉嫌垄断的质疑，一直没有停止。

2021年以来，贝壳找房陆续在国内部分重点城市，包括上海、深圳、广州、成都、郑州、重庆等地上调中介费，从过去2%涨至了3%，其中买家承担2%，卖家承担1%(过去是0%)。

这大概比市场的平均水平高出1至2个点，按照这些地区的房价估算，每一单能多挣数万或者更高。

“房地产经纪市场集中度越高的城市，房源信息也越是大量集中在头部经纪公司的手中，房地产经纪市场的垄断性越高，买方和卖方的议价能力也就越弱。”房天下董事长莫天全在2021年全国两会期间表示。

据行业人士透露，除去二手房存量房市场，贝壳在新房渠道业务上也开始针对开发商提价，而财务报表数据显示，过去这项业务贝壳收取的佣金率在2.77%左右。但是早在2019年，就曾传出贝壳垄断部分区域新房营销渠道，提升新房代理分销费用的消息。

以北京为例，从2017年到2019年，贝壳的新房渠道费率已经从1%以下，上升到5%至8%，部分项目达到10%以上。

莫天全曾公开表示，近几年盛行的一二手联动的新房销售模式，存在个别经纪机构利用垄断势力抬高佣金的情况，扭曲了新房市场的正常运行。

为了摆脱既有渠道依赖，国内的龙头开发商都在筹谋自建销售体系，他们通过全民经纪人、线上直投等方式努力拓展自身获客能力，也有一些试图通过并购整合线下的小型经纪公司，发展自己的中介平台。

而社会上对链家的非议也波及到其租房平台“自如友家”，疫情之后许多年轻租客表示因为不方便换租，续签又被强行涨价10%-15%，还有一些附带的“强制条款”。

部分消费者质疑：都说互联网减少了沟通成本，交易也变得越来越简化，中介费却越收越高，这是什么道理?

中原地产首席分析师张大伟说，贝壳最大的问题是拥有了定价权。“贝壳为了做行业领头羊，为了获得资本认可，一直采取高投入策略，走向垄断，而一旦形成垄断，各方面都会涨价。”胡景晖认为，定价权和垄断越高，风险越大。

“从行业的良性发展来看，贝壳需要一个强有力的竞争对手。”胡景晖说。

需要反思中介市场的垄断和规范问题

招股书显示，贝壳找房2019年共计实现2.13万亿元的GTV市场交易总额，这个数字已经超过京东，仅次于阿里巴巴，是中国最大的房地产交易和服务平台。

赴美上市的时候，《华尔街日报》曾评论说：“它(贝壳找房)可不是一家普通的中介领头羊，更像是居住领域的互联网平台巨头。”

2020年11月10日，国家市场监管总局就《关于平台经济领域的反垄断指南(征求意见稿)》公开征求意见。

彼时贝壳找房CEO彭永东回应，“该征求意见稿针对取得巨大市场份额的大型互联网公司。贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到32万亿至35万亿元;2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%。2020年大概达到了12%-13%。”

应该说，这个占比并不算高，可能很难被认定是垄断。但是和此前阿里巴巴的垄断界定争议类似，业内有专家认为，随着互联网进一步成熟，未来房产中介的市场集中度将不断提高，而贝壳拥有技术、资金和流量各类优势，走向垄断将只是个时间问题。

也有专家认为，市占比不能简单地算个全国的总数，应该分地区来看。

“房产交易平台是否存在垄断，应该以每个城市的市占比来分析，而不应该看全国稀释后的市场份额。”胡景晖说，因为中国房地产市场有着很强的地域性，目前主要交易都集中在一、二线城市，而房价偏高等社会问题也都出现在一、二线城市。

而在这些城市，贝壳找房的市占率都很高，这就可以解释为何一些中小中介及消费者“体感”认为贝壳垄断了市场。

“贝壳是否存在垄断行为，需要监管部门的调查和认定。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，滥用市场支配地位的问题，在平台型公司做大后都会或多或少存在，影响市场竞争的秩序与行业进步。

“不正当竞争、霸王条款等和垄断行为是有差距的，直接以此来界定企业具有垄断行为还不成熟。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，但是这也令大家反思，如何去衡量房地产领域的垄断行为。

“总之，房产中介行业规范确实需要继续探路，包括企业如何合规经营，真正让平台的价值做大。”他补充说。