到底坑了谁？长租公寓接连“爆雷” 背后又是高杠杆

多家品牌运营商资金链断裂，停止运营

近期，多家品牌长租公寓运营商资金链断裂，停止运营，给众多租客、房东带来经济损失。

记者调查发现，长租市场欠缺准入门槛、标准规范，不少企业向租客按年收租金、按季或按月付给房东，利用长收短付资金杠杆能放大到10倍以上。一旦资本市场出现调整，这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。

房东收不了租 租客住不成房

近期，拥有4.5万间出租房的长租公寓企业——南京乐伽商业管理有限公司宣布破产倒闭。记者在乐伽位于南京新城科技园的办公地点看到，这家公司已人去楼空。

“乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，身边很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士说，她在2017年开始通过乐伽租房，现在乐伽突然倒闭，交了半年的租金才住了两个月，剩下4个月的租金打了水漂。

记者采访获悉，2016年成立的乐伽公司在南京、合肥、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓4.5万间，其中南京有1.5万间。不少租客交纳了一年左右房租。记者在两个乐伽QQ维权群里看到，不少租客称，房东已下了“逐客令”，要求限期离开。

10月以来，多家长租公寓运营商出现问题：南京君创公寓公司资金断裂，无力正常运营;杭州有5家运营商被曝现金流紧张……事实上，2018年以来，寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓接连曝出资金链问题。今年以来多家知名房地产开发商剥离长租公寓业务。贝壳研究院数据显示，截至目前，全国公寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

高杠杆风险：按年收按月付能放大到10倍杠杆以上

据了解，长租公寓行业分为集中式和分散式。集中式公寓投资金额大、租赁运营周期长，从业企业整体上实力雄厚，风险控制较好;分散式公寓进入门槛低、起步容易，部分不规范的公寓平台极力扩大市场规模以博取更多的现金流和更高的估值，一旦出现经营问题，就会出现房东没拿到租金、租客被扫地出门的尴尬局面。

记者采访了解到，为快速占领市场，部分分散式长租公寓公司高价收房，低价出租。以乐伽为例，在“高进低出”模式下，其每出租一套房源每月就要损失数百元。为填补资金亏空，乐伽采取长收短付的办法：按季付给房东租金，但要求租客按年给自己付租金。

南京工业大学房地产经济管理系主任吴翔华分析说，乐伽这类企业实际上采取高杠杆方式发展，如果租金按年收、按季付，杠杆率为4倍;按年收、按月付，杠杆率能放大到10倍以上。这类企业希望迅速扩大市场规模，不断做大流量，然后融资上市，从资本市场“圈钱”。

然而，随着房地产行业加速去杠杆，资本也逐渐回归理性。“没有了资本助力，不少长租公寓运营商就陷入了资金链困境。”365地产家居网实际控制人胡光辉说，“现在基金公司大都不愿意收购长租公寓项目，长租公寓公司融资渠道遇到梗阻。”