景业名邦九成营收来自物业开发与销售 开发资金全靠实控人无息贷款“输血”

景业名邦集团控股有限公司(02231.HK，以下简称“景业名邦”5日在港交所成功挂牌上市。

据悉，景业名邦此次IPO发售新股达到4亿股，其中国际发售3.6亿股，香港发售4000万股，每股发售价3.16港元，总募资12.64亿港币，所募资金净额将主要用于腾冲高黎贡小镇以及肇庆、清远与株洲等地的相关项目开发。

景业名邦在近几年可谓是业内的一匹黑马。长江商报记者注意到，景业名邦虽然规模不大，但依靠较低的拿地成本，利润十分可观。

招股书显示， 2016—2018年，公司总收益分别约为6.4亿元、8.4亿元、13.3亿元，复合年增长率为44%。对应溢利分别约为8450万元、8610万元、以及3.8亿元，三个年度的复合年增长率为112.6%。2019年上半年公司收益约为7.6亿元，纯利约为1.8亿元。2016—2018年，公司毛利率分别约为25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年约为52.0%。

不过，景业名邦虽有四大主营业务，但其营收来源仍较为单一，物业开发与销售营收占比超过92%以上，而酒店运营、物业管理业务则处于亏损状态。招股书显示，景业名邦酒店运营业务于2017年年度录得亏损1889.2万元，物业管理业务更是连续三年亏损，累计超过212.7万元。

景业名邦负债也逐渐攀高，根据招股书披露，2016—2019年上半年，景业名邦的资产负债率分别为1799%、325.5%、119.8%、207%。与此同时，融资渠道单一，融资利率大幅上升。景业名邦的融资利率从2018年底的5.7%，到今年上半年则增至7.5%

营收来源较为单一

景业名邦2013年成立，总部设在香港铜锣湾，集团主要发展涵盖地产开发、物业管理、酒店运营以及金融投资，在6年时间内成功通过港交所上市聆讯，一举超越众多行业前辈，“摇身一变”成为赴港IPO的最年轻内地房企。

据招股书显示，2014年，公司收购广州意浓，开始在广州市打下第一桩生意。这就是公司首个开发的住宅物业“景业荔都”。2015年，公司还收购广州卓都，开始涉足物业服务领域。同年公司收购广州舜邦切入物业租赁业务。而公司的酒店营运还是在2016年收购广州卓思道开始。

景业名邦当前主要开发项目位于上述4个募资项目所在的广东、云南、海南和湖南四个省份，总建筑面积300万平方米，涉及已开发项目10个，在建项目6个，3个预售项目，14个未开发项目。

从业绩来看，虽然公司规模不大，但近几年发展迅猛，业绩处于快速上升期。招股书显示， 2016-2018年，公司总收益分别约为6.4亿元、8.4亿元、13.3亿元，复合年增长率为44%。对应溢利分别约为8450万元、8610万元、以及3.8亿元，于三个年度的复合年增长率为112.6%。2019年上半年公司收益约为7.6亿元，纯利约为1.8亿元。2016—2018年，公司毛利率分别约为25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年约为52.0%。

能取得较高毛利率，离不开公司较低的拿地成本。2016—2018年，公司土地成本(计入综合全面收益表内的销售成本)分别约为1.2亿元、1.2亿元、1.9亿元。分别占对应财年已售物业成本总额的26.4%、23.9%、25.6%。这个数据在行业来说已经算是较低水平。在这个连贯的财务链下，有较高毛利率，公司纯利率自然也较为有优势，由2016年13.2%，上升至2018年38.6%。

对此，景业名邦在招股书中解释称，毛利率提升系土地成本低所致。招股书显示，景业名邦主要通过参与公开招标、拍卖及挂牌出让，及收购符合其甄选标准的持有土地公司的股权获得土地储备。

值得注意的是，其营收来源仍较为单一，主要来自物业开发及销售业务，而酒店运营、物业管理业务均有亏损。招股书显示，景业名邦旗下酒店运营业务于2017年度录得亏损1889.2万元，物业管理业务则是连续三年亏损，累计超过212.7万元。

景业名邦物业管理业务持续录得亏损，副主席刘华锡解释，公司增值服务仍然处于投入阶段，预期随着交楼面积增加，情况可以得以改善，料最快两年后可见到好转。

融资利率增至7.5%

物业开发施工期间大量资金的投入，致使景业名邦现金流趋紧，仅2016年的经营活动出现2.33亿元的净流入，2017年、2018年及2019年上半年，公司连续录得2.71亿元、2.1亿元及3.63亿元的净流出，目前维持现金流的主要是投资、融资项。

负债方面，2016年—2019年上半年，其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元、7.6亿元以及16.68亿元，对应净负债率分别为614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。资产负债率分别为1799%、325.5%、119.8%、207%。

景业名邦开发资金依赖于实控人陈思铭的无息贷款支持。招股书披露，公司营运部分使用陈思铭及其控制的实体的无息借款拨付。于2016年至2019年上半年，公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元、13.63亿元。

景业名邦的融资渠道单一，融资利率大幅上升。景业名邦的融资利率从2018年底的5.7%，到今年上半年则增至7.5%。2016年至2019年上半年，总借款成本分别为4080万元、5780万元、6250万元以及5650万元。

景业名邦方面表示，在上市后，可能需要从控股股东以外的借款人获取债务融资，预计会产生业绩记录期以外的利息开支。对于上半年净负债率大幅回升，景业名邦方面表示乃主要由于银行借款总额人民币9.09亿元所导致。