瞄准3万亿元增量市场 多方“抢滩”大湾区零售物业将迎来高速增长期

近期，央企首只REITS产品招商局商业房托基金在港交所上市，再次将市场目光引至商业地产领域。尤其是今年《粤港澳大湾区发展规划纲要》(下称“《规划纲要》”)发布后，内地及外资商业地产开发商纷纷闻风而动布局大湾区。

业内专家认为，随着住宅业务增速放缓，商业地产提供的稳定现金流开始受到重视，成为房企眼中的“香饽饽”。其中，大湾区消费市场仍有3万亿元增量空间，以百货、购物中心为代表的零售物业将迎来高速增长期。

“就我所知，近期很多外资都在考察广深等地的商业项目，寻找进入大湾区的机会。”莱坊深圳董事总经理简家宏在接受记者采访时表示，外资企业早期集中布局发展较快的京津冀、长三角等地区，在大湾区持有资产并不多。现在，大湾区商业地产容量持续提升，吸引了不少外资的目光。

一位专注商业地产的专家告诉记者，传统住宅开发增速放缓，商业地产具有较长的经营周期，长远来看有利于开发商的业务稳定和战略布局，这是房企近期密集布局商业地产的重要原因。

商业地产囊括了写字楼和购物中心等业态，数据显示，目前大湾区写字楼供应量日趋饱和，购物中心供应量则略显不足。

“这主要是由人口流量决定的。”简家宏表示，上海有近2500万人口，北京有约2000万人口，大大高于广州或深圳的1000多万人口，另外，上海和北京的人均可支配收入和零售总额目前也高于广州和深圳。

此外，珠三角地区具有购物需求的人群，往往被中国澳门地区和中国香港地区发达的零售物业吸引，广深地区的消费主力外移。因比邻中国香港地区，这种虹吸现象在深圳最为明显。数据显示，2018年广州零售总额逼近万亿元，深圳仅实现6168亿元。

简家宏表示，虽然目前珠三角零售物业总量不大，但规模增速极快，在粤港澳大湾区一小时生活圈的规划下，珠三角将辐射更多周边城市，吸引有消费需求的人流，广深优质零售物业规模预计5年内能赶上北上地区。

相比快周转的住宅开发，经营零售物业需要极致的耐心。从投入建设到产生回报，至少需要8年时间，这无疑对开发商的资金水平提出更高的要求。上述专家告诉记者，房地产金融化是商业发展的必要条件。

此外，后期的资产运营管理能力，也是灵活进入和退出商业地产的必备能力。零售物业对开发商的品牌规划和运营水平要求极高，动线设计和租户组合等细节都需配备专业人才。简家宏表示，目前购物商城同质化较为严重，开发商需充分调动专业人才，寻找特色运营模式，才能在未来的市场中夺得一席之地。